След динамичната и изпълнена със рекорди 2025 година, имотният пазар под тепетата навлиза в нова фаза. Страховете от инфлация покрай приемането на еврото и свръхемоционалните покупки отстъпват място на прагматизма.

Криза и "спукване на балон“ ли предстоят, или пазарът просто заема здравословни позиции? Потърсихме за коментар управителя на една от големите имотни агенции в Пловдив Костадин Пенов, за да обобщи горещите тенденции, дефицитите и поведението на купувачите в Пловдив в първите шест месеца на 2026 г.

Отрезвяване след "лудата“ 2025 година

По думите му пазарът през 2026 г. е като "завръщане към разума“. Според него, ако направим сляпо сравнение между настоящата и миналата година, то някой лесно би стигнал до заключението, че сме в криза и така чаканото "спукване на имотния балон“ е дошло. Пенов е категоричен, че това обобщение е прибързано и подвеждащо.

Истината е, че 2025 година беше "еднорог“ – с каквато и друга година да я сравним, всяка следваща ще изглежда като спад. Имотният пазар през миналата година беше хиперактивен и свръхемоционален, подтикнат от съвкупност от фактори: кумулативния ефект от предходните години на растеж, страха от инфлация заради приемането на еврото, несигурната глобална ситуация и нуждата от познат и сигурен актив. В момента имаме измеримо намаляване на ентусиазма и смелостта на купувачите във всички сегменти, но тук не говорим за криза, а за здравословно успокояване и отрезвяване след големия имотен шопинг купон.
сподели още той.

Какво и къде се търси под тепетата?

Към момента се търсят основно жилища за собствено ползване - двустайни и тристайни апартаменти в нови, качествени и нискоетажни сгради в добре развити райони. Ако излезем от рамките на града, немалък процент от търсенията са насочени към къщи и парцели в селата на радиус до 30 минути автомобилно разстояние от Пловдив.

Кои квартали са "горещите точки“ през 2026 г.?

В момента е продиктувано изцяло от купувачи, които ще живеят в имотите, фокусът логично пада върху квартали с уредена инфраструктура, изключвайки претоварения идеален център и твърде крайните периферии.

Горещите точки в момента са:

  • Смирненски
  • Тракия
  • Южен
  • Кършияка 
  • Гагарин

Според имотния експерт тенденцията за миграция към периферните райони на Пловдив е в сериозен подем още от 2020 г. Днес обаче нещата са коренно различни. Оказва се, че да притежаваш къща на село, успоредно с градския си апартамент, вече не е екзотика, а се е превърнало в осъзната нужда и символ на успех и по-висок стандарт на живот, особено за младите семейства с малки деца.

Трудно ли се намира жилище на добра цена?

Намирането на жилище на добра цена остава сериозно предизвикателство, разказва Пенов. Въпреки мащабите, с които се развива новото строителство в Пловдив, то все още не успява напълно да засити глада на купувачите. Днешните купувачи са много по-взискателни, информирани и критични. Те анализират десетки параметри, което доведе до сериозна диференциация на пазара: Тези, които съчетават добра локация, безупречна репутация на инвеститора и качествена архитектура, се разпродават светкавично още "на зелено“ преди Акт 14.

"На зелено“ в момента се купува почти изключително от доказани инвеститори с чисто име, които могат да гарантират сигурно завършване.

Преговорите се завръщат: Край на "скритите търгове“

Имотният експерт е категоричен, че след 10-годишен опит в сектора той е научил, че за купувача цените никога не са били и няма да бъдат реалистични.

Продавачите станаха много по-разумни в очакванията си и склонни на диалог при преговори. През изминалите години (и най-вече през лудата 2025-та) имаше сериозен дисбаланс и буквално "извиване на ръце“ на купувачите, продиктувано от свръхсилната позиция на продавачите. Тогава коментарът на цената беше табу. Стигаше се до ситуации, в които за един имот веднага се появяваха няколко кандидати и се организираха "скрити търгове“ – всеки клиент предлагаше оферта "на сляпо“, а продавачът просто обираше най-високата сума,
разказва той.

С въвеждането на еврото цените на самите имоти не са скочили рязко веднага след приемането, но цените на почти всички стоки и услуги в ежедневието се покачиха осезаемо.

Сви се свободният разполагаем доход на средностатистическия пловдивчанин. В резултат на това хората в момента разполагат с по-малък финансов буфер за спестяване или за обслужване на по-големи кредити за покупка на ново жилище,
допълни за финал Пенов.