Владислав Кънчев, заместник-председател на Камарата на строителите в Пловдив в интервю за Plovdiv24.bg. 

Според него, не е казус за Пловдив това, че се строи прекалено, а че има такова усещане. И това е заради дисбаланса между частните и обществените инвестиции. Общият устройствен план (ОУП) ясно дефинира къде може да се строи в община Пловдив и много рядко може да има изненади, смята още Кънчев. Дисбалансът идва от това, че частният пазар е доста по-динамичен и доста бързо се организира. Би трябвало да има социална и солидарна отговорност към това, което се прави. То не трябва да се прави на всяка цена, а с отношение към околната среда.

По мнението на Владислав Кънчев у нас Законът е така направен, че при регулирането на дадена територия спрямо съответните планове се допуска строителство и там, където няма изградена инфраструктура. Повече от естествено е, че да влезе една сграда в експлоатация, тя трябва да има вече изградена съответна инфраструктура. Лоша практика, обаче е това да се случва на парче.

Затова се изисква подход на комуникативност и синергия между отделните частни играчи на определени територии.

Има и добри практики на строителство в големите градове в страната - в Пловдив,  в София има квартали, където големи инвеститори съвместно помагат на общината или на района да се изгради съответната инфраструктура. Или пък използват насърчителните мерки на държавата, защото тя има такива мерки за изграждане на инфраструктура при приоритетни проекти по Закона за насърчаване на инвестициите. 

Владислав Кънчев смята още, че не стига капацитетът на администрацията в община Пловдив при така бързо разрастващото се строителството. В този смисъл би трябвало да се намери по-оптимизирано решение, от рода на партньорства. 

Вижте какво още каза Владислав Кънчев, зам.-председател на Камарата на строителите в Пловдив в интервю за Plovdiv24.bg:

Пловдив може ли да заимства опита от някои европейски градове по отношение на строителството? 

Важно е да се уточни, преди заявяването на някаква позиция по темата, че Камарата на строителите отговаря за професионалния регистър на строителите, за така нареченото оперативно строителство, реалното строителство. И е много важно да се прави разлика между така наречените строителни фирми и предприемачи в строителството, които са новите инвеститори в съответните инвестиционни проекти. Самата камара отговаря за качеството на изпълнението, което идва след цялата градоустройствена инвестиционна постановка, която е одобрена от ниво град, подробен устройствен план, строителни разрешения и чак тогава влиянието на самата строителна фирма като строителство. При нея е отговорността самата сграда да бъде изпълнена качествено.

В тази връзка Камарата си има своите международни контакти, като обменя информация със съответните международни институции, на които е член или пък си партнират относно това как строителите могат да бъдат полезни за изграждането на по-добра среда. Така че от тази гледна точка трябва да бъде ясно до къде стигат компетенциите на Камарата, защото те не са безгранични. И тук навлизаме в поле, където други камари имат повече влияние и повече позиции спрямо Закона за устройство на територията и неговите наредби, които са водещи при формирането на самото градско пространство и политики. Тук говорим за така наречения урбанизъм. 

Но аз знам, че вие сте урбанист и ще можете да коментирате все пак. Казахте, че като Камара отговаряте за легитимността и качеството на строителството. Ние все повече се натъкваме на куриозни случаи, дори бих казвала, че това вече си е абсолютна практика. Построяват се жилища в места, в които няма подходящата инфраструктура. Предлагат се цени като за налична такава инфраструктура и в един момент тези, които са си купили жилища на това място, изпадат в паника, защото няма детска градина, няма училище, няма и улици често.  

Вие маркирате един много интересен казус. Ще се върна крачка назад, когато споменахте терминът презастрояване. За да имаме презастрояване това означава, че ние трябва да имаме опорна точка, която сме преминали. В повечето случаи, за да стигнем до строително разрешение, целият механизъм, който е свързан с него, дефинира много ясно какво ще се случи в тази една територия - от общия устройствен план (ОУП), през кварталния подробен устройствен план, ако има подробен устройствен план за малка група от имоти. Никога няма изненада за това какво ще се появи там. Ясно е, че ние имаме един общ устройствен план (ОУП), който ясно дефинира къде може да се строи в община Пловдив и в съседните общини, където има ОУП. Много рядко може да има изненади. И тук идва другият казус - за усещането за презастрояване, Т.е. не е казус това, че се строи, а че се има едно такова усещане. И то е вече в дисбаланса между частните и обществените инвестиции.

Защото, ако вземем градове като Лондон, които са изключително плътно застроени, много повече от това, което ние допускаме като презастроена среда в Пловдив, или въобще в държавата, но са изключително добре обслужени като техническа и социална инфраструктура, то там това усещане за презастрояване го няма. Въпреки, че живееш между високи сгради, даже небостъргачи, където са концентрирани милионни души, там не се усеща презастрояване. Като правила в тази държава много рядко се стига до някакво преминаване на тези параметри, които устройствените планове подават. И затова е важно да се гледат документите, дали нещо е редно или нередно. Но за жалост понякога в практиката има и емоционални реакции, че някаква среда се променя и тази промяна понякога е малко шокираща поради липсата на лична информираност, въпреки, че е аргументирана.

Добре, но въпросът е защо го има този дисбаланс? Защо се позволява да се случва това?

Дисбалансът идва от това, че частният пазар е доста по-динамичен, доста по-комплексен и доста бързо се организира спрямо всички съответни проекти и процедури, които трябва да се случат. Но тук трябва да има социална и солидарна отговорност към това, което правим. Защото работата не е само да събираш пари, има съответната отговорност и ангажимент - как го правим и на каква цена, с какво отношение към околната среда. В нашето законодателство така е дефиниран законът, че при регулирането на дадена територия спрямо съответните планове се допуска строителство в територия, където няма изградена инфраструктура. Естествено, че за да влезе една сграда в експлоатация, тя трябва да има вече изградена съответна инфраструктура. Лоша практика е това да се случва на парче.

Тук се изисква вече един подход на комуникативност и синергия между отделните частни играчи на определени територии. Но това често не се случва така и си проличава. Има и добри практики в големите градове в страната - и в Пловдив, и в София има квартали, където големи инвеститори съвместно помагат на общината или на района да се изгради съответната инфраструктура. Или пък използват насърчителните мерки на държавата, защото държавата има такива мерки за изграждане на инфраструктура при приоритетни проекти по Закона за насърчаване на инвестициите. И при една добра синергия и разбирайки, че доброто случване на проекта изисква колективна отговорност, а не само приход от дадената задача, нещата се получават. Има много примери за такива жилищни комплекси на общественни инвестиции, индустриални инвестиции, където се случва тази синергия между общината, държавата и частни инвеститори.

Това, което споменах в началото, че ние като строители наблюдаваме какво се случва и когато са ни питали, казваме къде примерно може да се оптимизира. Но строителят си отговаря в рамките на площадката. Това, което е задачата на градоустроуствената политика, вечев сферата на урбанизма и архитектурата,  където колегите архитекти, урбанистии и геодезисти трябва да се концентрират и от страната на обществена администрация, и от страната на частния сектор да ги решават тези проблеми. 

Вие имате ли чувството, че община Пловдив има механизми, за да регулира този процес, но като че ли не използва целият си капацитет?

Тук трябва да погледнем справедливо за това реагиране към обема на случването в града. Този феномен,  който се случва в Пловдив и София, не е непознат на европейския континент, когато в определени градове и градски среди има изключително голям бум на инвестиции. Много често слушам сравнения с азиатски или пък държави от Близкия изток, където го има този баланс на развитие. Но там има друг тип пазарна икономика, друга правова рамка. Тя има своите плюсове, но има и своите минуси. Не за първи път се случва да има такъв голям бум, който се отнеса към възможността  на община Пловдив като ресурс да отговоря на това нещо.

Не може да гледаме така еднозначно към темата, че те не си вършат работата. Защото, мисля, че по последни данни някъде около 2 милиона  квадратни метра, че и нагоре, са застроени в град Пловдив, като апартаменти само. Зад тази цифра стоят стотици фирми, инвеститори и строители. Като капацитет изглежда, че има община Пловдив - като експерти и като финансов ресурс, но то е несъпоставимо. Не може толкова едностранно да се каже, че  община Пловдив не си върши работата. Представете си какви екипи трябват, които имат да вкарат над 30 инвестиционни проекта и във времето този екип трябва да гледа за разрешения, за устройствената политика на града. Някак си не може да се очакват такива високи резултати.

Закон за строителство на територията поставя минимума, който инвеститорът трябва да изпълни, за да стане строителното разрешение. Но той не те ограничава да спомогнеш на общината по някакъв начин да стане по-качествена средата около твой проект. Има различни механизми за регулиране на това.

Тоест, процесът трябва да стане двупосочен, да не е само подаване на документи,  очакване на решение. Защото Законът за устройство на територията ясно дефинира, че приоритетите на развитие на инфраструктурата са от края на урбанизираната територия. Тоест, решението ти да направиш комплекс, който е далеч от края на реалната урбанизирана територия, ясно означава, че ти знаеш риска за липса на инфраструктура.

Да, държавата е задължена да ти осигури инфраструктура, но то няма срок. Така че в теб стои  моралната отговорност. Все пак, като го правиш това, ти знаеш, че в политиката на общината, която ясно се дефинира като районни, всеки знае къде е границата на инфраструктурата. И да не се очаква, че защото ти си направил комплекс, който е на 3 км навътре, някъде в допустимата зона за строителство,  трябва да се появи магически път, защото ти си отишъл там.

Тука има ли злоупотреба от страна на строителя и инвеститора спрямо купувачите?

Ами свободният пазар дава правото и на купувача, и на продавача да дефинира  стойността на това, което купува, или продава. И като качество, и като количество, и като условия на сделката. Въпрос на лична компетентност и ползване на съответните консултанти, които можете да ползвате при покупката на такъв апартамент. Вече има и брокери, и компетентни адвокати, и проектанти, които дават такива консултации. Въпрос на демократичен принцип е дали ще направим тази покупка при инвестициите, когато ти можеш да поискаш по-добрата среда. Така че злоупотребата е там, където се допуска.

Трябва ли да има по-ясно райониране и увеличаване на строителните такси спрямо района? 

Строителните такси са елемент на една по-сложна система, където не може да се гледа единично. Това е все едно да сменим само гумите, пък да не сменим спирачките. Трябва да се прецени дали сегашният модел за финансиране на градско развитие отговаря на съответната реалност, с която живеем. Вече това е нещо, което се движи от пазара на имоти, това вече е факт.

Частен сектор е този, който движи развитието на градовете сега, което държавата е почнала ъс съответните механизми за промяна. Има такива фондове за градско развитие, насърчителни мерки. И тя се опитва да догони този темп на развитие. Не смятам, че единичното разрешаване на строителство и такси ще реши проблема.

Това са комплексни инвестиции и те зависят от изключително много комунални дружества, които отговарят за развитието на инфраструктурата. Те не са само в общината. Имаме ВИК, ЕРП-та, газовите оператори, телекомуникационните компании. Те вече достатъчно силно присъстват на пазара. И понякога самото забавяне е поради това, че всеки иска да защити своя интерес, това, което управлява като актив. Отделно имаме прилагането на регулационните планове, които понякога даже самите собственици на терени ги правят. Като примерно,  ако трябва да бъдеш добър стопанин, е хубаво все пак земята, която ти притежаваш да видиш дали я има в града, дали е в покрайнините. Трябва да е в хубаво състояние и ако има регулационен план, ти да си този, който трябва да го приложи, да не чакаш.

Какво според Вас още трябва да се направи от местната власт, за да се избегне действително този проблем?

До известна степен, не може буквално да се избегне. Сега виждаме, че на Запад масово се застроява всичко. Там вече се стига извън урбанизираната територия.

Според мен трябва да се увеличи капацитета на тази администрация, която отговаря за тези инвестиции. Защото Пловдив си е вече един сериозен европейски град, излязъл е на картата и трябва да се развиват тези капацитети, които са необходими в помощ на неговото развитие. Защото след застрояването вече идват промените. Защото виждаме някъде как се консолидират, растат нови сгради. Т.е.трябва да се увеличи капацитетът на градоустройството, за да може да се отговаря правилно на това, което ще бъде за нуждите на града. Колкото повече расте икономиката, толкова повече растат и проблемите.

Винаги има този баланс между едно време и сега. Преди 20 години безработицата беше проблем на града. Вече безработицата не е от основните проблеми на града, сега говорим за трафик, замърсяване, натоварване.Предполагам, че ако решим част от тях, ще се появят  пък други проблеми, примерно липсата на транспорт до отдалечени места. Винаги ще имаме проблеми и за това трябва да има изключително добра реакция към това, какво се случи в момента и какво ще се случи в бъдеще.

Грешките от миналото са полезни за управленците на бъдещето, за да имат тази адекватна реакция.

Какво в краткосрочен план трябва да се направи срещу презастрояването в Пловдив? 

За мен, най-първото нещо, което е лесно и винаги може да се направи, еи  диалог между инвеститори и община. Няма нищо страшно за инвеститорите да търсят съдействие на общината в реализацията на своите проекти. Но няма тази практика. Това, което аз наблюдавам е, че общината разбира за началото на някакво строителство при входиране на проект за строително разрешение.

Ако има някакъв диалог между обществения и частния сектор съм сигурен, че ще се подобрят нещата, защото съм виждал как се случва това. Но много често го караме по този леко анонимен принцип, в който в последния момент се разбира, че нещо някъде ще се строи. Това, че някой си е урегулирал земята, не значи строителство, тя може да остане така и да се строи след 10 години.

Някакви регистри по райони не трябва ли да има? 

Регистърът, той сам по себе си ще има същата функция, коята ПУП ясно дава и казва колко ще е максималното застрояване на една територия, колко хора ще живеят на тази територия. Така, че повече от това не може да бъде. Сега вече, колко бързо ще се случи, Законът не дефинира времева рамка на случването.

Не трябва ли и някакви различни ставки за строителството за всеки район да има?

Това е въпрос на национална политика, защото в крайна сметка трябва да се променя националното законодателство. Като цяло, решаването на един проблем трябва да стигне до основата. Единичното решаване на проблем няма да  подобри ситуацията. Ако горе не е променена системата на финансиране на градовете, то нищо няма да се получи. Те събират таксите, които отиват в общата бюджетна рамка и после са слиза надолу. Самата такса, сама по себе си дали ще е  ниска или висока, няма да реши проблема. По-скоро, въобще политиката за финансирането на развитието на градовете трябва да бъде малко по-различна от това, което е в момента.

Самите предприемачи в строителството са готови да плащат справедлива и разумна такса, според мен. Аз съм сигурен, че всеки един добър инвеститор, когато знае, че срещу това, което плаща, ще получи съответната качествена услуга, ще плати нужната такса.  Ако се вижда, че плащането на таксата не води до някакъв резултат, то винаги ще го има това чувство за липса на смисъл и висока цена.

Чисто като услуга, която общината предлага за тях, какви са проблемите за бранша?

Ами от гледна точка на строителите, към момента не виждам някакви забавяния. Вече откъм пред проектните дейности - инвестиционно проектиране и подробното устройство, колегите от Камарата на архитектите трябва да дадат такова мнение.

Защото са доста времеемки процедурите, там има много съгласуване. И то не е само до общината. Тя е може би, една от най-бързите. Но все пак трябва да минете и през други институции. Не е само да вкараме един проект в общината. И пътят до проекта в общината не е къс. Така че, затова казвам, че това е комплексен процес и не може да се гледа в една точка и да казваме, че всички проблеми тръгват от там. Това е много комплексна система и всяка една от тези администрации влияе еднакво върху позволението за някакво строителство. 

Но като цяло не стига капацитетът на администрацията. Доста бързо се разраства строителството в Пловдив. Може би трябва да се намери по-оптимизирано решение. Не казвам да се назначат спешно хора. Може да са някакви партньорства, не знам. 

Да, защото сега се говори за съкращения в администрациите, пък камо ли да мислим за нови назначения.

Трябва да се направи със сигурност някакъв подходящ анализ, който да посочи какво трябва да се подобри. Има си експерти в тази насока, но не сме ние експертите по обществена администрация. 

Това, за което Камарата на строителите продължава да отговаря е за лицензирането на строителите. Ние винаги сме на линия да кажем нашето мнение, с какво може да бъдем полезни.

Колко са лицензираните строители в Пловдив?

Ако говорим за оперативните строители, в регистъра имаме над 800 компании. Но това са от най-голям мащаб до най-малък. Има популярни строители, които създават впечатление. Те са дошли отвън и ползват доста привилегии за строителство. Когато се увеличават инвестициите в недвижими имоти, обслужващият сектор, което е строителството, ще расте.

Какво е Вашето мнение? Ще продължава ли този бум в строителството? 

По мое мнение, ще мине към едно оздравяване, защото, все пак, всеки растеж ще има своя предел. И, със сигурност, няма да има някакъв спад. Но не мога да дам точно мнение. По-скоро ще вървим към едно оздравяване на пазара, връщане към една нормалност. Естествено, този висок темп на строителството, което беше като обем, все пак се влияе от темпа на ръста на населението на града. В крайна сметка говорим за продажби и за покупки. Това зависи от покупателните възможности на хората.

Строителната камера в Пловдив винаги е на линия, ако някой има нужда от консултация в сферата на строителството, както на потребители, така и на строителни фирми. Отворени сме към диалози, решавани на съответни казузи, които са свързани със самото строителство. Даваме такива консултации,  продължаваме да обучаваме и кадри.

Вие накъде смятате, че още има да расте града? В каква посока?

Тук вече е много трудно да предскажем пазара как ще се развива. Има два варианта. Или ще дойде някой, който ще успее да реализира големи проекти в няколко от посоките, или пък общината ще Тук вече е много трудно да предскажем пазара как ще се развива. Има два варианта. Или ще дойде някой, който ще успее да реализира големи проекти в няколко от посоките, или пък общината ще приотеризира развитието на няколко от осите на града. Този, който прави съответния проект, с него повежда и развитието. Когато се появи нова инфраструктура, както се появи булевард "Северен", винаги се промени характера на територията. Ако пък при по-големите инвестиции, като се появи някаква по-голяма инвестиция, почват да растат други инвестиции около нея. развитието на няколко от осите на града. Този, който прави съответния проект, с него повежда и развитието. Когато се появи нова инфраструктура, както се появи булевард Северен, винаги се промени характера на територията. Ако пък при по-големите инвестиции,като се появи някаква по-голяма инвестиция, почват да растат други инвестиции.

Така че, горе-долу, зависи от това, къде ще потърсят още такива генератори на развитие. Пловдив е една агломерация със съседните населени места, така че, докато има пазарна икономика, ще расте, влиянието е комплексно. Много често имаме непредсказуеми процеси, които продължават да генерират това развитие.