След рекордния ръст и масовата еуфория през 2025 г. имотният пазар в България осезаемо забавя темпото си в началото на 2026 г. Решенията, вземани "от страх да не изпуснем момента“, отстъпват място на изчакване и предпазливост, а първите седмици на годината са необичайно спокойни.

"Много кратко време е минало от януари, но пазарът е изключително тих. Няма нови запитвания, клиентите изчакват – точно както прогнозирахме“, коментира в подкаста "Квадратни метри“ на Darik Business Review Димитър Калайджиев,един от най-разпознаваемите брокери у нас, с близо 200 хил. последователи в Instagram.

По думите му, 2025 г. е била "еуфорична и донякъде нездравословна“, но същевременно най-успешната година за много участници в настоящия инвестиционен цикъл. Очакванията му са пазарът да започне да се раздвижва отново едва през второто тримесечие на 2026 г., тъй като началото на годината традиционно е период за финализиране на сделки, договорени по-рано.

Според Калайджиев българският имотен пазар върви към модел, близък до американския, при който ролята на професионалния брокер става все по-ключова. За разлика от САЩ обаче, у нас недоверието към бранша остава сериозно.

"Има много слаби и некомпетентни брокери, които се възползват от силния пазар. Това неминуемо разваля имиджа на цялата гилдия“, посочва той.

Въпреки това, в големите градовеСофия, Пловдив и Варна има достатъчно добри професионалисти, но изборът им изисква сериозно проучване. Калайджиев прави паралел със строителния бизнес:

"Не може да купиш имот в първата сграда, която видиш. Трябва да провериш кой стои зад проекта, има ли завършени сгради, спазва ли срокове.“

Тревожен факт е, че между 5% и 10% от сградите в страната никога не се довършват.

Въпреки спада в броя на сделките, цените особено в големите градове остават високи. Основна причина за това е структурният недостиг на ново предлагане.

"В София администрацията работи най-бавно от всички големи градове. Забавянето на разрешенията за строеж ограничава новото предлагане и автоматично държи цените нагоре“, обяснява Калайджиев, като дава Пловдив за положителен пример.

"Има намаляващи разрешения за строеж, а за това е виновна държавата.  Пловдив обаче администрацията е на много високо ниво. Там строя и нещата се случват в срок. А София е възможно най-слабата администрация, която може да съществува. "

Макар общественото усещане да е за "презастрояване“, данните показват спад както в издадените разрешения за строеж, така и в започнатите обекти. В комбинация с нарастващото население в големите градове това води до траен дефицит на жилища.

Допълнителен натиск идва от рязкото поскъпване на земята и труда. В някои столични квартали цените на парцелите са се повишили от около 200 евро на кв. м до 700–800 евро, а разходите за труд в строителството са нараснали в пъти.

Значителна част от новото строителство се изкупува още в най-ранна фаза - "на кота нула“, и то с кеш, често с инвестиционна или спекулативна цел.

"Когато 10-15 апартамента се купят още на копка, за хората, които търсят жилище за живеене, просто няма избор“, посочва брокерът.

По думите му, в новото строителство често се изповядват сделки на цени от порядъка на 700 евро на кв. м, а това е далеч под реалните пазарни стойности, което изкривява статистиката.

В София между 60% и 65% от сделките се финансират с ипотечен кредит, ниво, близко до средноевропейското. На национално ниво делът е около 40%. В същото време реалният ръст на цените трудно се измерва.

"София расте с около 30 хил. души годишно, но голяма част от наемите не са официално регистрирани“, обяснява Калайджиев. Много купувачи не сменят постоянния си адрес, а имоти се купуват и от българи в чужбина, които само за миналата година са изпратили в страната около 4 млрд. лева.

Въпреки страховете от криза, Калайджиев не очаква срив на пазара. Прогнозата му за 2026 г. е умерен, едноцифрен ръст на цените, около 8% на национално ниво.

"Това ще е по-скоро механично поскъпване. Реалното потребление ще се забавя, а ножицата между цени и реално търсене се отваря. Пазарът не е биткойн, цените не падат за една нощ, но през следващата година може да видим първите корекции“, заключава той.