Политическата върхушка в България отново извади на дневен ред една от най-чувствителните теми за българското общество - имотното облагане и вечния стремеж към социална справедливост. Дебатите около новия държавен бюджет и лансираните идеи за прогресивен данък върху недвижимата собственост бързо прераснаха в дълбок сблъсък на аргументи в ефира на БНТ, където известният предприемач и брокер Димитър Калайджиев и икономическият анализатор от ЕКИП Георги Вулджев потърсиха отговор на въпроса защо моделът "богатите да плащат повече“ редовно катастрофира у нас.
Оказва се, че проблемът не е в самата философия на солидарността, която е стандартна европейска практика, а в чиновническото неможене и грешните канали за нейната имплементация. Според Георги Вулджев, докато подоходното облагане чрез плоския данък функционира сравнително стабилно, местните данъци и такси страдат от хронични дефекти, заложени още в законодателната ни история и периодичните прояви на политически популизъм.
В основата на имотния парадокс в България лежи фактът, че данъчните оценки на имотите са напълно замразени от далечната 2007 година. Този близо двайсетгодишен отказ от актуализация създава абсурдни ситуации, при които пазарната стойност в големите градове надхвърля данъчната оценка между четири и пет пъти. Димитър Калайджиев даде пример с един ясен парадокс:
В момента имаме абсурдни ситуации, в които собственици на къщи в обезлюдени села плащат сходни данъци с апартаменти в София, които струват по 300 000 евро, просто защото данъчната оценка и на двете е изкуствено фиксирана на 60–80 хил. лева
Въпреки че редовното осъвременяване на тези оценки на всеки две години би донесло сериозен собствен ресурс за закъсалите общински бюджети, политическата класа системно избягва тази стъпка. Според Калайджиев това статукво се поддържа умишлено, тъй като секторът на недвижимите имоти и строителството остава основен пристан за легализиране на капитали от сивия сектор.
Самият механизъм за евентуално прогресивно облагане също предизвиква сериозни разногласия сред двамата събеседници. Димитър Калайджиев застъпи тезата, че икономическата логика изисква данъкът да следва реалната пазарна стойност и локация на имота, а не просто сляпата бройка. В противен случай човек, наследил няколко неотвеяни и неликвидни имота в провинцията, които на практика са в негова тежест, би бил санкциониран по-тежко от някой с единствен, но свръхлуксозен имот за милиони в столицата. От друга страна, Георги Вулджев изтъкна, че в големите градове с прегрят пазар съществува явна концентрация на богатство, която изисква по-специфичен подход. Според анализатора основното жилище задължително трябва да запази своите данъчни облекчения, но притежанието на множество имоти променя пазарната динамика и изкуствено надува цените.
Този феномен, при който жилищата се купуват и заключват просто като алтернатива на златото за защита от инфлацията, е изключително характерен за българската реалност. Статистиката, че близо тридесет на сто от апартаментите в София стоят необитаеми, обяснява защо строителният бум продължава въпреки спада в обема на реалните сделки. Георги Вулджев отбеляза, че сегашната данъчна система практически наказва хората в светлия бизнес, които отдават имотите си под наем и плащат данък върху дохода, в сравнение с тези, които ги държат празни.
Ако се въведе груб прогресивен данък без данъчни облекчения за наемодателите, собствениците просто ще прехвърлят тази тежест върху наемателите, вдигайки цените на наемите.
Пазарът е допълнително изкривен от поведението на купувачите и продавачите, които често влизат в мълчаливо съглашение да изповядват сделките под пазарната им стойност. Този стремеж да се спестят малко ДДС и местни такси се корени дълбоко в народопсихологията, но според Калайджиев крие огромни юридически и финансови рискове за самите купувачи при евентуално разваляне на договорите. Единствената работеща бариера срещу тези сиви практики е вдигането на данъчната оценка близко до пазарните нива, което би направило фиктивните договори безпредметни, без да е необходимо държавата да измисля сложни административни методи за проследяване.
Прогнозите за развитието на сектора през следващите няколко години сочат към охлаждане и навлизане в т.нар. ценово плато, като Калайджиев посочи, че българският пазар следва хърватския модел на прегряване преди влизането в еврозоната и последваща стагнация. Тъй като повечето продавачи нямат спешна нужда от ликвидност, те по-скоро ще задържат имотите си, отколкото да свалят цените, което ще доведе до по-малко сделки и по-бавен пазар.
Сериозна промяна в тази тенденция и осезаем спад в цените могат да се очакват само при едновременното активиране на фактори като повишаване на лихвите по ипотечните кредити, реална данъчна реформа и стимулиране на собствениците да изкарат празните си жилища на пазара. За активните купувачи обаче настоящият момент предлага добра възможност, тъй като силата при преговорите се премества в техни ръце и позволява договарянето на много по-добри индивидуални условия.
