Пловдив диктува модата в пазаруването у нас на фона на отлив при жилищата

Ако напоследък ви се струва, че на входа на почти всеки по-голям или средно голям български град изниква нов търговски комплекс от отворен тип, не си внушавате. Това е реалната картина на имотния пазар у нас. Сегментът на ритейл парковете се утвърди като най-бързо развиващият се сектор в сектора на недвижимите имоти, движен от промяната в навиците ни на пазаруване и стратегическото пренареждане на картите от страна на големите търговски вериги.

Картината в Пловдив

Пловдив се превърна в абсолютния шампион и двигател на имотния пазар в България, оформяйки се като един от най-специфичните инвестиционни центрове. Към началото на 2026 година градът под тепетата официално е лидер сред големите центрове у нас по развитие на ритейл паркове и държи националния рекорд по брой търговски площи от този тип на глава от населението. Със своите седем функциониращи ритейл парка, сред които ParkMaxx Retail Park, Ритейл Парк Пловдив, VIA Park, VIA Север, XOPark Plovdiv, Technopolis Park и Ритейл Парк Райков, градът разполага с внушителна обща отдаваема площ от над 81 500 квадратни метра. Форматът спечели безапелационно купувачите и бизнеса заради по-ниските разходи за поддръжка, удобните открити паркинги и светкавичния достъп до големите търговски вериги.

Точно в тази наситена и конкурентна среда на ритейл паркове обаче се завръща един мегапроект, който заплашва напълно да преначертае търговската карта на града и да предизвика истински сблъсък на титаните. Южноафриканският фонд NEPI Rockcastle, известен с управлението на Paradise Center и Serdika Center в София, дава заявка за изграждането на Promenada Mall върху огромен терен от 56.6 декара в района на Сточна гара. Проектът предвижда пет нива, кино, зона за хранене, зелен парк, паркинг за близо 1900 автомобила и мащаб инвестиция в рамките на 141–150 милиона евро. Със своите 60 000 квадратни метра чиста отдаваема площ, при успешен старт Promenada би добавил наведнъж повече пространство, отколкото държи който и да е действащ мол в Пловдив в момента.

Тази поява би разчупила крехкото равновесие на местната сцена, която сега се крепи на високата запълняемост на Mall Plovdiv, Galleria Plovdiv и Markovo Tepe Mall. Появата на нов гигант ще увеличи рязко предлагането и ще донесе нови международни марки за потребителите и липсващи позиции за наемателите, като същевременно ще окаже сериозен натиск върху наемите, които в момента растат заради недостига на площи. Цялата тази динамика се развива на фона на любопитен парадокс, отбелязван и от банковите експерти - Пловдив е на върха в страната по строителство на големи търговски и бизнес имоти, докато в същия момент пазарът на жилищни сделки в града отчита сериозен отлив на купувачи.

Пловдивският бум всъщност е част от една много по-голяма, историческа промяна в цяла България, регистрирана в доклада на консултантската компания Colliers. За първи път общият обем на ритейл парковете в страната надхвърля този на традиционните молове, превръщайки се в най-бързо развиващия се сегмент. Съвременните търговски паркове у нас вече надхвърлят 709 000 квадратни метра, подкрепени от силното потребление и високото доверие на местните търговци, което две поредни години остава над средното ниво за Европейския съюз. Пазарът демонстрира изключителна стабилност с едва 2,4% средни свободни площи в страната и наеми между 6 и 16 евро на квадратен метър. Строителната активност остава висока със 17 проекта в строеж и още 25 в етап на планиране, като прогнозите са сегментът да продължи експанзията си към по-малките градове, но вече с по-умерен темп на растеж и с фокус върху диверсификацията на наемателите.

Ритейл парковете детронираха моловете 

Последният доклад на консултантската компания Colliers за първото полугодие официално регистрира една историческа и структурна промяна за страната. За първи път общият обем на ритейл парковете надхвърля този на традиционните търговски молове.

Модерните ритейл паркове в България вече се простират на внушителните над 709 000 кв. м отдаваема площ. Любопитното е, че пазарът започва да се окрупнява - около 45% от тези квадратури са концентрирани в големи, мащабни проекти, които се утвърждават като абсолютни лидери в сегмента.

Зад този ръст стои желязна пазарна логика. От една страна, потребителите масово търсят удобство - възможността да паркират безплатно точно пред магазина, да влязат бързо, да купят необходимото и да си тръгнат, без да губят време в преминаване през етажи и ескалатори. От друга страна, самите търговци намериха в ритейл парковете перфектната алтернатива за експанзия извън пренаситените и скъпи молове.

Интересен акцент от анализа е, че секторът се развива на фона на изключително стабилна икономическа среда. Българският потребител продължава да пазарува устойчиво, а продажбите на дребно бележат силен ръст.

Нещо повече. Индексът на доверие в търговията на дребно в България се задържа над средното ниво за Европейския съюз (ЕС-27) през последните две години. Това показва, че местните търговци са много по-уверени и оптимистично настроени за бъдещето си в сравнение с колегите си в голяма част от Европа.

Че пазарът е "горещ", личи и от оперативните показатели на съществуващите паркове. Свободните площи в тях са почти изчезващ вид. Средното ниво на свободни площи е едва 2,4% – практически всичко е отдадено.

Наемните нива остават стабилни и предвидими, като варират между EUR 6 и EUR 16 на кв. м месечно в зависимост от локацията и големината на обекта.

За инвеститорите този сегмент се превърна в "сигурно пристанище". Ритейл парковете носят предвидими приходи, изискват по-ниски разходи за управление и поддръжка в сравнение с моловете и съответно – носят значително по-нисък оперативен риск.

Строителната активност в страната не показва признаци на забавяне. Към момента в строеж са 17 нови проекта, които се очаква да добавят още близо 155 000 кв. м търговски площи. И това е само върхът на айсберга – още 25 проекта са в етап на планиране на чертожните дъски.

Голямата промяна в стратегията на предприемачите е географското разширение. Търговските паркове вече не са привилегия само на София, Пловдив, Варна или Бургас. Те навлизат активно в по-малките населени места, където модерната търговия досега липсваше. В тези градове ритейл паркът бързо спира да бъде просто място за пазаруване и се превръща в основна градска дестинация и социален център.

В краткосрочен план експертите от Colliers прогнозират, че вълната от нови ритейл паркове ще продължи да залива по-малките регионални пазари, но вече с по-умерен и зрял темп на растеж. Предстои ни да виждаме все по-голямо разнообразие от наематели (включително услуги, банкови клонове, аптеки и заведения, а не само магазини за дрехи и хранителни стоки). Наемните нива ще останат стабилни, подкрепени от високата заетост, а засиленият интерес от страна на международни институционални инвеститори обещава да вкара пазара в следващата му, още по-професионална фаза на развитие.