Трите начина за намаляване на месечната вноска по жилищен кредит и изчисляване на разходите

Промените в икономическите цикли влияят директно върху лихвените нива по кредитите, което може да направи старите ипотечни договори значително по-скъпи спрямо текущите пазарни оферти. Клиентите, които са изтеглили заем в период на високи лихви, разполагат с три основни механизма за намаляване на месечната си вноска, но всеки от тях изисква прецизна финансова сметка, за да се избегне излишно разходване на средства за банкови такси.

Рефинансиране на кредита и изчисляване на реалната полза

Рефинансирането представлява замяна на съществуващия заем с нов от друга банкова институция при по-ниска лихва. Водещ критерий за успех на операцията е общата сума на спестяванията за оставащия срок да надхвърли еднократните разходи по прехвърлянето. При остатък от 120 000 евро и 20 години до края, финансовото изражение при различните лихвени нива изглежда така:

• Разлика от 0.5% (от 3.4% на 2.9%): Спестяване от около 30 евро на месец и близо 7300 евро за целия период.
• Разлика от 1.0% (от 3.4% на 2.4%): Спестяване от около 60 евро на месец и близо 14 300 евро за оставащия срок.
• Разлика от 1.4% (от 3.4% на 2.0%): Спестяване от около 83 евро на месец и близо 19 900 евро общо.

Процесът обаче е свързан с разходи за нова оценка на имота, такси за разглеждане, нотариални суми и вписване на нова ипотека, които общо възлизат на около 1000 евро. Точката на покриване на разходите (break-even) варира според лихвената разлика – при 0.5% са нужни 33 месеца за излизане на нула, при 1.0% периодът е 17 месеца, а при 1.4% инвестицията се изплаща за една година. Сериозно предимство при ипотеките, усвоени преди повече от 12 месеца, е законовото отпадане на таксата за предсрочно погасяване.

Удължаване на срока на заема и преструктуриране

Когато лихвата вече е конкурентна, но вноската остава висока, вариант е удължаването на срока на кредита, което разпределя главницата върху повече месеци и облекчава текущия бюджет. Този подход обаче увеличава броя на годините, за които се начислява лихва, и оскъпява крайната цена на заема. Удължаването е подходящо предимно за преодоляване на временен натиск, като впоследствие е добре да се правят предсрочни погасявания. Искането за подобна промяна се разглежда от банките като сигнал за повишен риск и изисква нова оценка на доходите.

Друга форма на преструктуриране е гратисният период (между 6 и 12 месеца), през който се изплаща само лихвата. Вноската пада веднага, но главницата не намалява, което води до нейното покачване след изтичане на гратисния срок. Всички опции за преструктуриране са достъпни само докато клиентът е редовен платец, поради което разговорите с институцията трябва да започнат преди допускането на просрочие, пише pariteni.bg.

Избор на правилна финансова стратегия

Оптималното решение зависи изцяло от индивидуалния профил на кредитополучателя:

• Рефинансирането е най-подходящо при по-висока лихва от текущите пазарни оферти и солиден оставащ срок.
• Удължаването на срока се прилага, когато лихвата е добра, но вноската притиска трайно месечния бюджет.
• Гратисният период се избира при временни финансови затруднения с ясна представа за последващото нарастване на вноската.