Пазарът на недвижими имоти в Пловдив отчита осезаемо забавяне на активността през първото тримесечие на 2026 г., показват данни на Агенцията по вписванията. Градът е сред водещите в страната по спад на вписаните сделки както на тримесечна, така и на годишна база.

През периода в Пловдив са вписани 3410 сделки с имоти. Това представлява понижение от 43,5% спрямо предходното тримесечие и спад от 2,1% на годишна база.

Данните показват по-осезаемо охлаждане на пазара в краткосрочен план, докато на годишна база понижението остава сравнително ограничено. Според анализатори това може да се тълкува като временно забавяне на активността, а не като рязка промяна в дългосрочната тенденция.

При договорните ипотеки също се наблюдават промени. В Пловдив са вписани 1249 ипотеки, което е спад от 31,9% спрямо предходното тримесечие. На годишна база обаче се отчита ръст от 11,7% спрямо първото тримесечие на 2025 г.

Същевременно срокът от вземането на решение за покупка до финализирането на сделката се удължава. Ако през миналата година това се е случвало в рамките на дни, сега процесът често отнема до два месеца.

Тази картина на пазара очерта Борис Димитров, собственик и изпълнителен директор на компании за кредитни консултации, в интервю за Bloomberg TV Bulgaria.

По думите му задържането на предлагането на пазара е помогнало за известно балансиране. Силните ръстове при сделките и цените на жилищата през последните години породиха въпроси доколко пазарът се развива устойчиво, като често беше определян от анализатори като "балонизиран“.

"В момента всички потенциални купувачи и продавачи са напрегнати и са в изчаквателна позиция, за да разберат как войната в Иран и поскъпването на енергийните ресурси ще се предадат по веригата, какво ще се случи с остатъчния разполагаем доход на домакинствата“, коментира Димитров.

Според него домакинствата с по-ниски доходи ще бъдат най-силно засегнати при ускоряване на инфлацията. При средната класа, която остава основен двигател на имотния пазар и разчита в най-голяма степен на ипотечно кредитиране, засега не се наблюдава сериозно отстъпление от желанието за покупка.

Въпреки по-слабото начало на годината по отношение на броя сделки, инерцията в ипотечното кредитиране се запазва.

Българската народна банка продължава да отчита рекордни ръстове при ипотечните кредити - близо 28%. За сравнение, средният ръст на отпуснатите ипотечни заеми в страните от Европейския съюз по данни на Европейската централна банка е малко над 3% през 2025 г.

Банките очакват и до края на 2026 г. увеличение на реализираните обеми ипотечни кредити. Според Димитров обаче форсмажорни обстоятелства като войната в Иран могат сериозно да повлияят на потребителското поведение.

На пазара все още не се наблюдава драматична промяна, но инвеститори, които са били в подготвителна фаза за стартиране на нови проекти, предпочитат да изчакат.

От началото на годината отсъстват и спекулативните участници, които купуват имоти в начална фаза на строителство, изчакват достигане до етап около Акт 15 и след това препродават.

"Очакването за ускоряване на инфлацията, от една страна, кара хората да инвестират в имоти, тъй като утре активът ще струва повече. Но при силно повишаване на цените някои хора ще задържат потенциална покупка, която са обмисляли“, посочва Димитров.

Димитров напомня, че БНБ изисква купувачите с ипотечен кредит да отделят не повече от 50% от разполагаемия си доход за обслужване на задълженията.

По думите му обаче по-разумният личен финансов подход е вноските по кредита да не надхвърлят 30% от месечния доход. Това би осигурило по-голяма устойчивост при непредвидени обстоятелства.

Сред ключовите фактори, които определят активността на имотния пазар, остават на нивото на безработицата; инфлацията; перспективите пред доходите и цената на кредита.

Според Димитров от началото на април някои банки дори подобряват условията за крайните клиенти, както по отношение на изискванията, така и ценово.

Средните лихви по ипотечните кредити в Европейския съюз по данни на ЕЦБ достигат 3,5%, докато в България те остават между 2,5% и 2,6%.

Само няколко банки сред основните участници на пазара у нас формират цената на кредита чрез EURIBOR плюс фиксирана надбавка. Повечето институции използват модел, базиран на средната цена на депозитите в БНБ плюс фиксирана надбавка, механизъм, който към момента остава благоприятен за потребителите.

Очакванията са Европейската централна банка да повиши основния си лихвен процент в опит да овладее евентуално ускоряване на инфлацията вследствие на геополитическото напрежение и поскъпването на енергийните ресурси.

Според Борис Димитров обаче България не е пряко зависима от решенията на ЕЦБ, което засега създава относително стабилна среда за местния ипотечен пазар.

В краткосрочен план основният въпрос остава дали текущото охлаждане на пазара е временна пауза или начало на по-дълбока корекция в активността.