С присъединяването на България към еврозоната банките в страната попадат под по-строгия надзор на Европейската централна банка. Наред с растящия фокус върху климатичните рискове, все по-актуална тема за финансовия сектор може да се окаже енергийната ефективност на сградите – фактор, който в близките години вероятно ще започне да влияе върху условията за ипотечно кредитиране.

В момента сертификатът за енергийни характеристики е изискван документ при нови сгради и големи ремонти. При сделки с имоти той също обикновено се включва в нотариалната документация. Документът показва доколко сградата отговаря на изискванията за ефективно отопление, охлаждане, вентилация, осветление и битова гореща вода, както и какви са енергийните загуби през фасади, прозорци, покрив и под.

На европейско ниво вече се обсъжда целта до 2030 г. повечето сгради да достигнат поне клас С по енергийна ефективност. Ако това стане реалност, старият жилищен фонд у нас може да се окаже особено уязвим.

Най-голям риск носят панелните блокове, старите тухлени кооперации и сградите, построени преди въвеждането на по-строгите стандарти след 2007 г.

"Алармирам ви за опасността, пред която са изправени старите сгради, строени преди 1989 година, а в това число и сградите, построени преди 2007 година“, коментира Йордан Йорданов, съсобственик и управляващ директор на агенция "Нов Дом 1“.

По думите му, дори наличието на външна изолация и нова дограма не гарантира признаване на имота като енергийно ефективен.

Йорданов предупреждава, че при ниска енергийна ефективност имотите могат да получат по-ниска оценка от банките, което означава по-малък процент финансиране и по-скъп кредит.

На пазара вече се забелязват първи сигнали за подобна диференциация – т.нар. "зелени“ ипотеки предлагат преференциални лихви за ново строителство и жилища с клас A/A+, доказан със сертификат.

"Банките могат да получат рестрикции и такъв тип сгради да бъдат финансирани на една трета или една четвърт от продажната им цена“, прогнозира Йорданов. По думите му, докато апартаментите в ново строителство могат да се кредитират на 2000–3000 евро на кв. м, при старите сгради банките биха отпускали средства на база 500–800 лева на кв. м.

Според експерта най-уязвими ще бъдат: сгради с неизвестен или нисък енергиен клас, панелни, ПК, РПК и стари тухлени блокове с амортизирани инсталации и без обновяване, жилища с отопление на изкопаеми горива и неефективни системи, при които разходите за поддръжка растат.

Разликата няма да е в директна забрана за финансиране, а в постепенна диференциация. Новото строителство ще печели с по-евтин кредит и по-висока ликвидност, докато старите сгради може да се окажат натоварени със своеобразен "данък неефективност“ – не под формата на официален налог, а чрез по-неблагоприятни кредитни условия.

"Предизвикателството пред старите сгради може да се окаже сериозно и пазарът вероятно ще трябва да бъде подготвен за подобно развитие, особено в контекста на бъдещото ни присъединяване към еврозоната.“, заключава Йордан Йорданов.