Имотният пазар в България с феномен, невиждан от 2008 година

България се нарежда сред европейските шампиони по ръст на цените на жилищата. Данните на Евростат са категорични: само за изминалата година поскъпването у нас достигна близо 15% на годишна база, а за последните 15 години стойността на жилищните имоти се е увеличила с внушителните 125%. Това поставя страната ни сред държавите с най-осезаем ръст на имотния пазар в целия Европейски съюз.

Въпреки високите нива, купувачи не липсват - обемът на ипотечните кредити е нараснал с над 28% в рамките на една година. Докъде обаче може да продължи този възход и превърна ли се имотът у нас в балон?

Въпреки тази червена лампа, експертите бързат да уточнят, че контекстът днес е коренно различен от този преди 18 години и срив не се очаква. Основен двигател на процесите наоколо е подготовката за въвеждането на еврото. Голямо количество свободни парични средства в брой потърсиха сигурно убежище, за да бъдат конвертирани, и логично бяха инвестирани в недвижима собственост.

Освен това, пазарът се движи от два основни фактора - страх от инфлация, Породен от глобалните сътресения през последните години (пандемията, войната в Украйна, конфликтите в Близкия изток), и реалното органично търсене -  българският купувач остава трезвомислещ. Столицата и големите регионални градове продължават да растат като население, което генерира реална нужда от нови жилища.

В началото на годината пазарът навлезе в период на естествено охлаждане и временен застой. Това е здравословна реакция след неестествено рязкото поскъпване през втората половина на миналата година, когато в някои градове и квартали цените скочиха с между 20% и 30%. Нормализацията се усеща най-вече в сегмента на имотите с цени над средните за пазара.

Върху сегашното затишие влияние оказват още няколко феномена геополитическото напрежение в Украйна и Иран и това че около 25% от работната ръка в България е заета в държавния сектор. При политическа динамика и навлизане на нови управляващи субекти, за тези купувачи е най-естествено да изчакат, за да видят каква ще бъде посоката на икономиката.

За разлика от 2008 г., когато Европейската централна банка наложи рестриктивни мерки поради опасения от "финансова зараза“ от Гърция (тогава гръцките банки притежаваха над 40% от банковия дял у нас), днес такава опасност няма. Очакванията са към края на годината пазарните обеми да се възстановят, а високият сегмент да претърпи лека, здравословна корекция.

Когато купуваме имот, ние плащаме не просто за тухли и застроена площ, а за начин на живот и среда. В България частната и социалната инфраструктура (търговски обекти, частни училища и детски градини) се развиват бързо, защото се движат от частния сектор. Често самите инвеститори изграждат улиците до обектите си, за да ги направят продаваеми.

Ако сравним нашия пазар с държави от бившия Източен блок в Централна Европа, ще видим, че там клиентите плащат значително по-висока цена. Дори когато се изгладят разликите в Брутния вътрешен продукт (БВП), ценовата надценка в Централна Европа отразява именно по-добре изпълнената, завършена и уредена градска инфраструктура.

Пазарът в България остава стабилен, а текущото успокояване на цените не е знак за пукане на балон, а по-скоро за преминаване към по-умерен и зрял темп на развитие.