Шест месеца след приемането на еврото в България, пазарът на недвижими имоти показва ясни признаци на охлаждане. Това обаче в никакъв случай не означава драстичен спад в цените, а по-скоро навлизане в нова фаза, в която се коригират нагласите и очакванията на участниците. Около тази теза се обедини Александър Бочев, председател на Контролния съвет на Националното сдружение недвижими имоти (НСНИ).
След период на сериозен ръст от 18-20% в големите градове, в момента пазарът е достигнал плато. Данните показват, че през последните шест месеца цените се движат в т.нар. "нулев диапазон“ (между -2% и +2% в зависимост от конкретния сегмент).
Статистиката за първото тримесечие на 2026 г. спрямо същия период на 2025 г. отчита отчетлив спад в броя на покупко-продажбите. В София има спад от 12%, а востаналите големи градове е между 17% и 20%
Въпреки по-малкия обем сделки, броят на покупките, реализирани чрез банково кредитиране, остава стабилен и дори бележи относителен ръст като дял от общия пазар. В големите градове процентът на ипотечните сделки е между 45% и 55%, докато в София той достига близо 65%.
"Това означава, че от пазара се оттеглят хората, които инвестираха и купуваха с лични средства с цел бърза препродажба, т.нар. спекуланти. При очакван здравословен ръст на цените от около 5-6% в рамките на инфлацията за тази и следващата година, спекулативните сделки стават неизгодни. Само преките разходи по придобиването (местни данъци, нотариални и такси по вписване) надхвърлят 4%, което стопява потенциалния марж“, обясни Бочев.
Въпреки увеличенията на основния лихвен процент от страна на ЕЦБ и очаквания нов скок през есента, експертът не предвижда шоково поскъпване на ипотечните кредити в България.
Причината за това е сериозната ликвидност и финансовият ресурс, с който разполагат родните банки. Дори лихвите да се покачат леко от сегашните нива от 2,2–2,3% до нива от 2,5–3%, това няма да бъде съществена корекция, която да стресира купувачите.
Основната промяна на пазара е свързана с времето, за което един имот престоява в продажба. Периодът, в който купувачите трябваше да вземат решение "днес за утре“, вече е в миналото.
Имотите вече се задържат по месец-два, което дава спокойствие на купувачите за информиран избор.
Очаква се появата на по-сериозни маржове при преговорите. Продавачите, които бързат да реализират сделка, ще бъдат по-склонни на разумни отстъпки в цената.
Драстични аномалии не се очакват. Пример за това са масовите панелни жилища в крайните квартали на столицата - имот с цена около 160 000 евро може да претърпи минимална корекция до 158 000 евро, но няма да поевтинее рязко.
Вълната от новини около започналите събори на незаконни постройки в комплекса "Баба Алино“ повдигна сериозни въпроси за сигурността на купувачите. Оказва се, че много граждани са закупили имоти в сгради с изрядни на пръв поглед документи, за които дори банките са отпуснали кредити, а нотариусите са изповядали сделките.
Александър Бочев подчерта, че купувачите трябва да бъдат изключително бдителни, когато голям и нов жилищен комплекс се продава с "удостоверение за търпимост“ вместо с разрешение за въвеждане в експлоатация (Акт 16).
Удостоверение за търпимост се издава най-често за стари сгради, за които липсват строителни книжа, но отговарят на определени изисквания. Когато за нов мащабен комплекс се появи такъв документ, това трябва да бъде червена лампа за всеки профилиран експерт. В този казус най-ощетени остават купувачите, които сега губят собствеността си, а банките остават без обезпечения.
Експертът призова при вземането на толкова важни житейски решения гражданите да не разчитат на собствените си познания, а задължително да се консултират с тесни специалисти - брокери и адвокати.
Въпреки временното успокояване на пазара, в дългосрочен план големите български градове като София, Пловдив, Варна и Бургас продължават да подобряват своята инфраструктура и транспорт. Страната ни остава в догонваща позиция спрямо останалата част от Европа. Ценовите нива у нас вече се доближават до тези в Букурещ и Белград, въпреки че все още сме далеч от стандартите на Прага и Будапеща, където пазарът е значително по-скъп.
