На българския пазар на недвижими имоти и жилищно кредитиране се наблюдава интересна динамика. От една страна, броят на сделките бележи спад, което експертите определят като здравословно нормализиране, но от друга – обемът на новоотпуснатите ипотечни кредити продължава да расте.

Темата коментира Деян Василев, финансов експерт и член на УС на Асоциацията на кредитните посредници в България.

Краят на "евро-еуфорията“ и завръщането на нормалния купувач

Данните на Агенцията по вписванията за първото полугодие отчитат значителен спад в броя на имотните сделки на годишна база. Според Василев това не е признак за криза, а по-скоро здравословно нормализиране и завръщане към пазарните нива от предпандемичната 2019 година.

Основната причина за това забавяне е изчерпването на т.нар. "евро-еуфория“ - очакванията около приемането на България в еврозоната, които доскоро привличаха сериозен спекулативен интерес. В момента се наблюдава отлив на инвеститори, прекупвачи и хора, занимаващи се с бързи препродажби (флипъри). На пазара остават предимно "нормални купувачи“ – семейства, които искат да се преместят в по-голям или по-качествен имот. Важно е обаче да се отбележи, че по-малкият брой трансакции все още не води до спад в цените на имотите, а по-скоро до по-внимателна преценка от страна на купувачите, коментира още Василев в предаването "Бизнес старт“ по Bloomberg.

Кредитният парадокс: Защо ипотеките растат при по-малко сделки?

Въпреки намаляващия общ брой покупки, жилищното кредитиране у нас демонстрира интересен парадокс. Данните на годишна база за първите пет месеца отчитат сериозен ръст в обема на новоотпуснатите ипотечни кредити.

Основната причина за този бум се крие в повишените цени на имотите, което принуждава все по-голям брой домакинства да прибягват до външно финансиране. Докато през миналата година делът на сделките, реализирани с помощта на банка, е бил по-нисък, сега статистиката показва, че по-голямата част от имотните сделки вече стават с ипотечен кредит.

Този ръст се подхранва от запазващите се рекордно ниски лихвени нива в страната, които се явяват историческо дъно. Този феномен се дължи на изключително ожесточената продължаваща конкуренция между водещите търговски банки за пазарен дял, както и на ниската цена на ресурса, привлечен от банковата система под формата на спестявания.

Защитени ли са потребителите от повишение на лихвите?

Въпреки че България вече е в еврозоната и бизнес кредитите са директно обвързани с движението на индекса Euribor (който зависи от рестриктивната политика на Европейската централна банка), пазарът на дребно за домакинствата остава защитен. Поради засилената инфлация и глобалните геополитически шокове, ЕЦБ повиши лихвите, но ситуацията при българските граждани е различна.

Физическите лица и домакинствата в България са закотвени на индекса на цена на привлечения ресурс в българската банкова система, а този ресурс продължава да е на близки до нулата нива. Банковата система остава свръхликвидна и парадоксално у нас лихвите по ипотечните кредити се запазват рекордно ниски, подпомагайки стабилността на имотния пазар. Причината е, че хората са склонни да държат все повече спестявания на нулева доходност в банките и цената на този ресурс не реагира на решенията на Европейската централна банка.

На практика българските потребители в момента се възползват от двойна благословия -  валутна стабилност и интеграция в по-голям пазар, комбинирани с рекордно евтини ипотеки. За разлика от България, в държавите от основната еврозона (като Германия) вложителите получават по-висока лихва върху спестяванията си, което прави цената на привлечения ресурс за тамошните банки по-висока, а оттам – и кредитите по-скъпи.

Инвестиции зад граница: Гърция срещу Дубай

През последната година се наблюдава засилен интерес от страна на български купувачи към придобиване на недвижими имоти извън граница.

Водеща дестинация остава Северна Гърция, където се регистрира истински строителен бум. Българите разглеждат тези активи не толкова с цел пасивно инвестиране, а по-скоро като лични ваканционни имоти. За купувачите има и предимства при финансирането, тъй като българските търговски банки са изключително склонни да отпускат кредити за покупка на имот в чужбина. Единственото изискване е кредитът да бъде обезпечен с недвижим имот, намиращ се на територията на България, например в София и Пловдив.

По този начин купувачите могат да изтеглят целеви кредит при местните изключително ниски лихвени нива, което е значително по-изгодно от условията в чуждестранна банка. Основното предимство е географската близост, докато рисковете са свързани с по-високите данъци, поддръжка и битови сметки в Гърция.

По отношение на дестинации извън Европейския съюз, като Дубай, пазарните тенденции се променят драстично. След първоначалния огромен спекулативен бум, в момента пазарът там се намира в състояние на свободно падане. От гледна точка на финансирането обаче българските банки прилагат същата логика – те се вълнуват единствено от качеството на българското обезпечение, което означава, че сътресенията на чуждите пазари нямат пряко отношение към получаването на евтин кредит у нас.

Предстоящата ДЦК революция като алтернатива на имотите

Традиционно хората в България държат парите си в банкови депозити - домакинствата притежават внушителни спестявания в евро, които продължават да растат с двуцифрен темп. От друга страна, жилищата остават основното спестовно средство за българина с цел борба с инфлацията.

Наблюдава се обаче нагласа за промяна. Хората, които вече притежават по няколко имота, осъзнават, че управлението им под наем или препродажбата е времеемък процес. Затова те започват да насочват част от спестяванията си към финансови активи: облигации, акции и взаимни фондове.

Най-очакваната иновация на финансовия пазар у нас е стартирането на държавната програма за продажба на Държавни ценни книжа (ДЦК) директно на физически лица - модел, който вече работи изключително успешно в съседна Румъния. Законът е гласуван и Министерството на финансите разработва платформа, през която домакинствата да купуват ДЦК директно, без посредници и с нулеви такси.

Василев посочва, че докато от банков срочен депозит се печели минимална лихва, закупувайки държавни ценни книжа, домакинствата ще могат да имат значително по-висока доходност. Ако дори малка част от милиардите на банкови влогове се вложат в държавни ценни книжа, това ще донесе огромна допълнителна доходност за домакинствата, напълно освободена от данък печалба и данък общ доход. Поради това се очаква сериозен интерес и повишаване на финансовата грамотност.

Бъдещето на пазара: Инфраструктурата като нов стожер

Вътрешната миграция към големите градове в България остава стабилна тенденция. Младите хора, които тепърва започват първа работа, поддържат живия интерес както към наемите, така и към покупката на по-евтини жилища, включително панелни.

Наблюдава се обаче сериозно узряване и диференциация на купувачите – по-заможните домакинства вече стават изключително взискателни. Търсят се имоти с висок енергиен клас и най-вече – с уредена и качествена инфраструктура.

Прогнозите на експертите са за засилваща се ценова сегментация: имотите в престижните квартали с добра инфраструктура и високо качество на строителството ще запазят стабилността си, докато обектите, при които са правени компромиси, ще бъдат подложени на сериозен ценови натиск.