Спадът в броя на сделките с недвижими имоти през последните месеци активизира някои нелоялни практики в бранша. Брокери алармират за нова тенденция на пазара - използването на т.нар. "жилище патерица“. Схемата се прилага основно в райони с ограничено предлагане и високо търсене, където цените на някои имоти в добро състояние са изкуствено завишени и за тях няма реални купувачи.
Председателят на Национално сдружение "Недвижими имоти“ (НСНИ) Добромир Ганев, експерт с 30-годишен опит, коментира, че целта на този трик е бързата печалба на комисиона, а не интересът на клиента.
Принципът е прост. Изкуствено се надува цената на не толкова атрактивен имот (който се превръща в "патерица“), за да може на неговия фон друг имот, който е видимо по-добър, но също надценен, да изглежда като "изгодна сделка“.
В столичния район "Оборище“ в момента се предлага двустаен апартамент от 64 кв.м за 255 000 евро, който обаче е за основен ремонт. На пешеходно разстояние от него се продава друг двустаен апартамент за 260 000 евро, но с луксозно дизайнерско обзавеждане, френски прозорци и панорамна гледка към Витоша.
Първият имот реално служи за "патерица“, за да се продаде вторият по-бързо.
В тази ситуация собственикът на "имота патерица“ е сериозно ощетен. Докато жилището му чака купувач, времето минава и пазарната му стойност може да падне.
Друга изключително порочна практика е самоволното променяне на офертната цена от страна на посредника без знанието на продавача.
Пример за това е къща, чиито наследници искат 420 000 евро. Тъй като имотът не се продава с месеци, брокерът еднолично сваля цената в обявите на 390 000 евро. Идеята е да се привлече купувач, след което собствениците да бъдат притиснати да отстъпят. Тъй като комисионата на агента е процент от сумата, неговата загуба от тези 30 000 евро е минимална, докато собствениците губят пълния размер на сумата.
Съществува и обратният сценарий. Брокерът изкуствено да завиши договорената цена, за да присвои разликата над сумата, която собственикът очаква да получи.
Някои агенти злоупотребяват с договорите за изключителни права за продажба. Вместо да пуснат имота на пазара и да си сътрудничат с други агенции, те крият офертата. Целта е да изчакат техен собствен клиент-купувач, за да приберат двойна комисиона (и от двете страни по сделката).
Експертите напомнят, че при ексклузивен договор брокерът е длъжен незабавно да обяви имота публично и да организира огледи, дори ако купувачът идва чрез друга агенция. Добромир Ганев съветва потребителите:
Избирайте имоти не по оферта, а по брокер. Добрият и коректен професионалист ще ви предложи най-доброто спрямо вашите очаквания и реалното състояние на пазара.
Въпреки разочарованието от некоректни практики, продажбата изцяло без посредник също крие сериозни опасности за собствениците.
Риск от сериозно подценяване (загуба на пари) или надценяване на имота (загуба на време, през което пазарът може да се срине).
Брокерите обикновено водят проверени клиенти. При самостоятелна продажба на оглед може да дойде всеки, което крие риск от последващи домови кражби и взломове. Организацията на огледите и събирането на документи изискват огромно време.
При финализиране на сделката и оформяне на договорите, присъствието на независим адвокат е абсолютно задължително, за да бъде покупко-продажбата юридически изрядна.
