Вече второ поредно тримесечие броят на продавачите на имоти надвишава този на купувачите

Българският пазар на недвижими имоти навлиза в нов, по-спокоен етап, в който балансът между търсене и предлагане се възстановява. След като миналата година бяха отчетени 20-годишни върхове в броя на сделките, в момента се наблюдава умерено охлаждане. Купувачите вече разполагат с по-голям избор и време за вземане на решения, а профилът им се променя драстично. Пазарът се движи основно от хора, търсещи жилище за собствено ползване, докато тези с инвестиционни намерения временно се оттеглят. Около тази теза се обединиха водещи експерти в сектора в предаването "В развитие“ по Bloomberg TV Bulgaria.

Според Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес Недвижими имоти“, пазарът се нормализира след миналогодишния бум. Тя посочи, че вече второ поредно тримесечие броят на продавачите надвишава този на купувачите. Това прави избора по-балансиран и дава възможност за по-бавни и обмислени решения. В настоящата ситуация на пазара се предлагат много повече обекти, като на един купувач са му необходими средно около десет огледа, преди да пристъпи към окончателна сделка.

Мариела Желева, брокер в Luximmo, също потвърди тенденцията за успокояване, но подчерта, че реално оценените имоти продължават да се продават бързо. Сериозни забавяния възникват основно при обекти, чиито собственици все още имат твърде високи очаквания и се опитват да продават на ценовите пикове от миналата година.

Въпреки забавянето на темпото, пазарът остава стабилен и активен, подкрепян от рекордно ниските лихви по ипотечните кредити. В момента те са три пъти по-ниски от нивата на инфлацията, което мотивира хората с реална нужда от нов дом да останат активни. В същото време българите не разчитат единствено на банково финансиране, тъй като висок процент от сделките все още се сключват изцяло с лични спестявания. Жилището традиционно продължава да се възприема у нас като най-сигурното убежище за парите на хората.

Интересна е и тенденцията при достъпността на жилищата. Докато в Западна Европа тя се влошава, в България през последните двадесет години се наблюдаваше обратният процес, защото ръстът на заплатите изпреварваше цените на имотите и инфлацията. За сравнение, през 2006 година за покупката на имот са били необходими 18 средни годишни заплати, докато през миналата година те са били 11. В момента в София един готов за нанасяне двустаен апартамент в приличен район струва средно около 200 хиляди евро и може да се придобие с доходите на един работещ за десет години, макар че Гергана Тенекеджиева предупреждава, че тази достъпност може да започне да намалява по европейски модел.

Забавянето на масовия пазар обаче няма да засегне сегмента на луксозните имоти. Мариела Желева обясни, че купувачите на висок клас жилища са предимно успешни предприемачи, IT специалисти и чуждестранни фондове. Тъй като те купуват имотите за собствено ползване, а не с цел инвестиция, тяхното присъствие на пазара остава постоянно. Цените в този сегмент са ясно аргументирани от престижна локация и безкомпромисно качество, поради което там не се очакват никакви спадове.

По отношение на евентуално общо поевтиняване на имотите, експертите напомнят, че процесите в сектора са тромави. За да се стигне до реална корекция в цените надолу, е необходимо да има устойчив спад в броя на сделките и отдръпване на купувачите в продължение на поне една година. Макар че се очаква лек спад в обема на сделките през настоящото тримесечие, това се дължи на високата база от изключително активната 2025 година, а не на пазарен катаклизъм. На годишна база в някои райони все още се отчита ръст на цените от над 20%, но спрямо предходното тримесечие в развиващите се квартали с мащабно ново строителство ценовите нива са почти замръзнали. Евентуални корекции надолу са възможни на по-късен етап, но те ще бъдат локални и ще засегнат предимно квартали с по-слабо търсене и недоразвита инфраструктура.