Покупката на жилище е сред най-значимите финансови решения за българите, но често се оказва съпътствана от правни рискове, скрити в документите за посредничество. Адвокат Мартин Костов представя задълбочен анализ на "скритите капани“ в брокерските договори, които могат да костват на купувачите и продавачите десетки хиляди левове при неизяснени условия, информира Plovdiv24.bg.
Експертът подчертава, че договорите с посредници попадат под пълната защита на Закона за защита на потребителите (ЗЗП), а неравноправните клаузи в тях са нищожни и не обвързват клиентите, дори и да са подписани.
Един от най-големите рискове се крие в т.нар. "протоколи за оглед“, които често се оказват прикрити договори за посредничество. В тях може да бъде вписана дължимост на комисиона не само за конкретния имот, но и за всяка бъдеща сделка със същия продавач или в същата сграда, включително и от роднини на купувача. Съдилищата, включително Върховният административен съд, вече определят подобни практики като "очевидно нелоялни и заблуждаващи“.
При преговори с брокер е критично да се обърне внимание на следните елементи:
- Комисиона: Трябва да е обвързана с точно индивидуализиран имот (адрес, идентификатор) и да се дължи само при реално посредничество.
- Неустойки: Избягвайте клаузи за необосновано високи обезщетения (например 1% на ден) или кумулиране на комисиона с наказателна неустойка за едно и също нарушение.
- Арбитражна клауза: Потребителските спорове у нас са неарбитруеми по закон, затова настоявайте споровете да се решават от държавен съд.
- Общи условия: Те обвързват потребителя само ако са му предоставени реално и той се е подписал на всяка страница от тях.
Към момента в България все още липсва специален закон за посредниците при имотни сделки, въпреки внесените законопроекти през 2024 и 2025 г.. До приемането на такава регулация защитата на потребителите се опира на общата правна рамка и съдебната практика на Върховния касационен съд. Преди подпис е изключително важно клаузите да бъдат конкретни и ограничени, за да се избегне прехвърлянето на целия търговски риск върху купувача.