Брокер: Една от основните причини за промяната в пазара на имоти е изчерпването на т.нар. "ефект еврозона"

Пазарът на недвижими имоти в България, който през 2025 г. отбеляза изключително силен ръст, вече навлиза в по-умерена и балансирана фаза. След години на активно търсене, бързи сделки и постоянно покачващи се цени, през 2026 г. започват да се наблюдават първите ясни сигнали за охлаждане. Това обаче не означава криза, а по-скоро естествен преход към по-здравословна пазарна среда.

През първото тримесечие на 2025 г. София достига рекорд с 8588 сделки - най-високото ниво за последните две десетилетия. Този пик беше подкрепен от ниски лихви по ипотечните кредити, висока ликвидност в банковата система и силни очаквания около бъдещото приемане на еврото. Много купувачи побързаха да придобият имоти, водени от идеята, че цените ще се повишат още повече след влизането в еврозоната. Това доведе до изпреварващо поскъпване и значителен брой инвестиционни покупки.

Още в началото на 2026 г. обаче пазарът започва да променя посоката си. Броят на сделките намалява с около 10%, докато предлагането на имоти нараства с над 25%. Този дисбаланс в полза на предлагането дава повече възможности на купувачите и логично води до по-бавно вземане на решения. Ако преди покупките често се случваха импулсивно, сега те са съпроводени с повече огледи, сравнения и консултации.

Една от основните причини за тази промяна е изчерпването на т.нар. "ефект еврозона“. Очакваното поскъпване вече е до голяма степен отразено в цените, а значителна част от свободните спестявания, които захраниха пазара през 2025 г., вече са инвестирани. В резултат на това пазарът постепенно се насочва към ново равновесие, при което търсенето и предлагането са по-близки като обем и влияние.

Поведенческите модели също се променят. Купувачите стават по-внимателни и търсят не просто имот, а по-добро качество на живот -добра инфраструктура, удобна локация и спокойна среда. В същото време част от продавачите, особено инвеститори, започват да излизат на пазара, за да реализират печалба или да се предпазят от евентуално бъдещо понижение на цените. Това допълнително увеличава избора и засилва конкуренцията между офертите.

Интересен контраст с общото охлаждане е пазарът на гаражи в София, където цените остават изключително високи. Причините са структурни - хроничен недостиг на паркоместа, силен инвестиционен интерес и сравнително ниски разходи за поддръжка. Това прави този сегмент устойчив дори при промени в общия пазарен цикъл.

Паралелно с това ипотечното кредитиране продължава да расте, въпреки че броят на сделките намалява. Ръстът от около 14% в началото на 2026 г. се дължи на силната конкуренция между банките, високата ликвидност и все още ниските лихвени проценти, които се движат около 2.5%. Това означава, че по-голяма част от покупките се финансират чрез кредити, което повишава риска от задлъжняване.

Именно тук експертите отправят важен сигнал за внимание - въпреки че банките позволяват значителна част от дохода да се използва за обслужване на кредит, по-разумният подход е месечната вноска да не надвишава около 30%. В условия на икономическа несигурност това дава по-голяма финансова стабилност и защита при неблагоприятни промени.

Перспективата пред пазара не включва рязък спад или срив. По-вероятният сценарий е стабилизиране на цените и значително по-бавен ръст – около 5% годишно. Такива процеси са нормални след период на ускорено поскъпване и показват узряване на пазара.

В крайна сметка, настоящата ситуация може да се определи като преход от емоционален към рационален пазар. Купувачите вече не действат под натиск и страх да не изпуснат възможност, а с повече анализ и планиране. Това е и най-важният извод - в подобна среда успешните решения се вземат не бързо, а разумно.