Кръстопът
Събитията се провеждат в момент, който много участници в бизнеса с недвижими имоти възприемат като кръстопът за развитието на индустрията в следващите няколко години. През последните пет години цените на жилищата на национално ниво са нараснали средно с близо 300% до 1376 лева на квадратен метър. В столицата те са се утроили, но само за годината до юли са добавили 40% към средната си стойност. Тя е била 2312.5 лева на квадратен метър през второто тримесечие.
Междувременно предлагането на нови жилища, които особено в последните две-три години са със значително по-високо качество от строените през първата половина на 90-те години или панелните апартаменти, нараства главоломно. По данни на Националния статистически институт само през 2007 г. е одобрено изграждането на 64 185 жилища в сгради с разгъната застроена площ близо 8 милиона квадратни метра. Това е между 8 и 9 пъти обемите от 2002 г. и 5-6 пъти тези от 2003.
По-рано тази година водещи агенции за недвижими имоти заговориха с обезпокоителен тон за цените, използвайки определения като "пределни". С тях те описваха увеличаващата се разлика между стойностите, които продавачите искат, и тези, които купувачите са склонни да дадат, в някои райони на столицата.
Сигнали в същия тон идват и от други източноевропейски страни, например Румъния, където броят на сделките и цените намаляват от началото на годината след неколкогодишен бурен растеж, подобен на този в България. "Инвеститори (там) коригират с 5-10% цените си, за да реализират в кратък срок продажбите", каза Теодора Димитрова, изпълнителен директор на франчайз веригата от агенции ERA за страната и за северната ни съседка.
Перспективи
Но дори да не е толкова розово, колкото изглеждаше преди година и половина, бъдещето на пазара на жилища в България далеч не се възприема като мрачно от основните участници на него. Те продължават да говорят за оздравяване, отсяване и сегментиране най-вече предвид неустойчиво високите ръстове на цените от по над 30% на годишна основа, постигани в последните няколко тримесечия.
"Пазарът все още има тенденция да расте и да отсее качествените проекти", каза Николина Николова, генерален директор за България на испанския предприемач Hercesa Internacional.
Достъпност
Българите са и на едно от първите места в Европа по собственост върху жилищния фонд. Това ги поставя в благоприятна позиция да не бързат с покупките и в същото време ги прави по-малко зависими от кредитирането. "Факторът собственост ще продължава да играе важна роля... Не само доходите са от значение при покупката на един дом. В много случаи финансирането на покупките става от продажба на друг имот - наследствен, по-голям или по-малък, в зависимост от нуждите на хората", потвърди Теодора Димитрова.
"Ясен е трайният интерес на българина да притежава", каза Константин Бобчев, съдружник в консултантската фирма Home for You. Според него на по-високите цени на жилищата са отговорили повишения на доходите на населението, така че "семейство с доход 1500 лева може да си позволи жилище от среден клас... В голям български град то може да получи кредит за това жилище", добави Бобчев.
Той каза още, че нормалната цена на имота при това положение би трябвало да бъде 700-800 евро на квадратен метър, нива, които "се забелязват в новостроящи се сгради в относително хубави комплекси и квартали дори в столицата".
Регионалният директор на глобалната верига агенции Re/Max Илиян Николов постави тавана на 550-600 евро на кв.м, цени за ново строителство, които средният пазар в София не помни поне от две години насам, а в момента могат да бъдат намерени или в много крайни квартали като "Обеля", или в близки до София населени места. Все още обаче апартаменти на такива цени могат да бъдат закупени в градове като Пловдив или Бургас.
Прогнози
Докато вече има сигнали, че покупките на недвижима собственост са забавили темповете си, цените се очаква да продължат да растат, ако не с двуцифрени проценти на година, то поне с близки до двуцифрените. Но поскъпването няма да е еднородно в синхрон с продължаващото все по-ясно сегментиране между различните видове имоти и проекти, категорични са професионалистите.
"Пазарът на имоти в България в сегмента 700-800 евро на квадратен метър би трябвало да е жив и това наистина е така - големият брой сделки се осъществява там. Добре се развива и пазарът с ексклузивни имоти - на цени над 1700-1800, дори 2000 евро на квадратен метър, тъй като те могат да донесат съответния доход. По-труден ще бъде пазарът на имоти около 1500 евро на кв.м, особено тези, които нямат добра инфраструктура", каза Илиян Николов, регионален директор на Re/Max, една от големите световни вериги от агенции за недвижима собственост.
Посредниците съвсем открито вече говорят и за намаления на цените, макар че ги обвързват с качеството на предлаганите апартаменти. "В ниския клас наблюдаваме корекция и цените се движат надолу. При ваканционните имоти мечтата на българина за имот, който може да бъде закупен на нива 500-600 евро на кв.м, се постига", каза Михаил Чобанов, съдружник в агенцията "Бългериан пропертис".
Резултатът от процеса ще бъде отпадането на някои предприемачи, които идват от други сектори само защото очакват големи печалби от недвижимите имоти и разполагат с необходимите средства за започване на бизнес. "През последните няколко години на пазара се появиха доста проекти и инвеститори, които, водени от идеята за бърза реализация на проектите си, се включиха на пазара, без да имат нужните познания. Затова мисля, че ще има тенденция на отсяване на участниците на пазара", каза съдружникът в Home for You Иван Горанов.
Времето на големите печалби от спекулацията с недвижима собственост обаче си е отишло. Макар че очаква ръстът на цените да остане в двуцифрените проценти на годишна база, Теодора Димитрова от Era е твърдо на мнение, че ще намалее поне наполовина от 30-те на сто, които поддържа в последните няколко тримесечия.
Към края на 2009 г. "в средния сегмент при сегашното развитие на пазара е нормално ръстът да бъде до 15%", каза Теодора Димитрова.
А ако банките продължат да дават заеми, значи ще има и купувачи за хилядите нови жилища, които се очакват на пазара. Проучване на BalPEx показва, че в следващите пет години само в четирите най-големи града в България може да бъдат построени до 95 хиляди нови жилища. 65 хиляди от тях ще бъдат в София.
В същото време по данни на Националния статистически институт миналата година в цялата страна са били завършени общо 18 864 жилища, включително около 9000 в трите черноморски области, голяма част от които са били втори домове.
За да спечелят оттук нататък, инвеститорите ще трябва да предлагат все повече аргументи на купувачите да изберат техния проект. А от това би трябвало да спечелят последните.
Източник: в."Строителство градът"