Имотният абсурд на България: Всяко второ жилище пренаселено, а всяко трето стои празно

Петата годишна конференция за строителство и инвестиции, организирана от списание "Мениджър“, постави във фокуса на общественото внимание ключовите икономически тенденции, структурните предизвикателства и дълбоките регионални и социални дисбаланси в България. Форумът очерта една парадоксална картина, в която макроикономическите показатели изглеждат стабилни на пръв поглед, но в основата си крият сериозни рискове заради липсата на стратегически инвестиции и прекомерното разчитане на вътрешното потребление.

Докато статистиката за строителния сектор отчита постоянни ръстове, реалността за хората по градовете се оказва коренно различна и силно изкривена. Данните, изнесени от Минчо Бенов ("Хабитат България“), очертават плашеща диспропорция в разпределението на жилищния фонд в страната. От една страна, огромна част от българите продължават да живеят на тясно, като всяко второ жилище в страната е категоризирано като пренаселено. От друга страна обаче, строителството на нови сгради не решава този проблем, защото всяко трето жилище в България стои напълно празно и необитаемо.

Този феномен се дължи на факта, че съвременният имотен пазар масово е изгубил първоначалната си функция - да осигурява подслон и дом. Вместо това, купувачите масово възприемат апартаментите просто като алтернатива на банковите депозити и като сигурен финансов инструмент за спасяване на капитали от инфлацията. Вълната от прибързани покупки и устремът за инвестиране на средства, особено изразени през изминалата година, доведоха до масово изкупуване на квадратни метри, които се заключват и остават "тъмни“.

Резултатът от тази спекулативна тенденция е криза на достъпността. Жилищата поскъпват изкуствено, задвижвани от инвестиционния глад, което ги прави напълно недостъпни за хората, които реално имат нужда от място за живеене. Така се ражда парадоксът на модерния български град: цели квартали и нови кооперации се превръщат в "призрачни сгради“ с неосветени прозорци, докато в същото време хиляди семейства остават принудени да съжителстват в пренаселени и тесни пространства.

Старши икономистът от Институт "Отворено общество“ Георги Ангелов даде старт на дискусиите с анализ на глобалния контекст и българската позиция в него. Той изрази сериозно безпокойство относно структурата на българския икономически растеж, който се крепи почти изцяло върху крайното потребление и вътрешното търсене. Според икономиста в страната има сериозен финансов ресурс, но поради липсата на мащабни местни проекти и държавна инициатива, тези капитали масово се изнасят и инвестират зад граница, вместо да развиват българската икономика.

По време на дискусията за инфраструктурата представителите на строителния бранш и икономистите се обединиха около тезата, че секторът има огромен мултипликационен ефект и е основен двигател на развитието. Инж. Любомир Качамаков от Камарата на строителите обясни, че фирмите имат пълна готовност да реализират големи проекти, но за целта е необходимо държавническо мислене, ясна визия и предвидимо финансиране. В специален разговор за финансовите тенденции Силвия Томова от "Привилеж Консултинг Сървисиз“ допълни тази теза с прогнозата, че най-големият риск за пазара няма да бъде свързан с цената на самите капитали, а по-скоро с пропуснатите възможности за инвестиране в динамичната среда.

Анализът на жилищния пазар разкри прехода от една изключително напрегната година към нови купувачески нагласи. Ралица Ценова от "Хоум ту Ю“ определи предходната година като пазар на стероиди, през която решенията са се вземали припряно с цел бързо спасяване на средства в недвижими имоти. Доц. Красен Станчев от Института за пазарна икономика обясни, че скритото покачване на цените често се дължи на фактори извън пазара, като например административните спънки и неспособността на институциите да спазват собствените си закони и срокове. От своя страна инж. Георги Шопов напомни, че за разлика от борсовите стоки, жилището задоволява първична човешка нужда, поради което пазарът винаги ще бъде активен, но държавата и бизнесът трябва да си сътрудничат, за да го запазят достъпен.

В дебата за качеството на градската среда Левон Хампарцумян предупреди, че лошата околна инфраструктура притежава силата да обезцени дори най-амбициозния и скъп строителен проект. Даниела Грозева от Националното сдружение "Недвижими имоти“ потвърди това, като посочи, че съвременният купувач вече не се интересува просто от площта на имота, а търси сигурност, енергийна ефективност и цялостна здравословна среда за живот. 

Проблемите на местната власт и градското планиране бяха представени емоционално от кметовете на големите общини, които поискаха реална финансова децентрализация. Кметът на Благоевград Методи Байкушев заяви, че общините са системно обезкръвявани откъм средства и това ги лишава от всякаква възможност да планират дългосрочно своите територии. Кметът на Русе Пенчо Милков постави фокуса върху огромното регионално разделение на страната и заяви, че Северна България е била пренебрегвана за сметка на Южна в продължение на два програмни периода, което е натрупало огромно напрежение. Архитект Владимир Райновски обобщи визията за бъдещето чрез тезата, че едно населено място е истински хубаво тогава, когато е проектирано с мисъл за хората и им позволява да се придвижват пеша.

Конференцията завърши с извода, че строителният сектор запазва водещата си роля за икономиката на страната. Въпреки това неговото устойчиво развитие остава застрашено, ако държавата не предприеме спешни мерки за премахване на административната тежест, за въвеждане на дългосрочно стратегическо планиране и за балансирано разпределение на ресурсите между регионите.