Пазарът на жилищни имоти в България навлезе в предвидена фаза на балансиране, но остава далеч от черните сценарии за драматично сътресение. Въпреки че обемът на сделките намалява спрямо рекордните нива от "предевровата“ 2025 г., данните на Агенцията по вписванията за второто тримесечие на 2026 г. очертават сериозно оживление в големите центрове. В София, Пловдив, Варна и Бургас е регистриран ръст от 18% на сключените сделки спрямо първите три месеца на годината.

Според тримесечния анализ на компанията АДРЕС Недвижими имоти, тези цифри са ясен сигнал за естествен и здравословен ход на пазара, а не за начало на криза или спукване на имотен балон.

Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС, коментира, че сериозното сътресение, с което мнозина са спекулирали в началото на годината, не се е състояло.

"Много прогнози в началото на 2026 година заявяваха, че второто тримесечие ще бъде дори по-слабо от първото и ще станем свидетели на невиждан срив и спукване на балон - нищо от това не звучеше реалистично за един активен, макар и рекорден в последните години пазар. Така и се случи... Да, пазарът навлиза в една по-умерена фаза, което обаче е единственият здравословен развой след бума през 2023-2025 г.“, обяснява Тенекеджиева.

Тя допълва, че засилената активност през април, май и юни спрямо началото на годината следва пропорционална зависимост, идентична с предишни години. Това доказва сезонната стабилност и устойчивост на сектора.

Докладът на компанията показва ясно разделение между имотната динамика в големите градски центрове и по-малките населени места.

Общата статистика за страната, включваща малките общини, показва по-слаб обем на сделките дори в сравнение с предпандемичната 2019 г.

В София и Бургас ситуацията е коренно различна - нивата на активност в момента са съизмерими с тези от изключително силната 2023 г.

Основен двигател на този процес остава вътрешната миграция към икономическите центрове, която поддържа покупателната способност и бизнеса в тези региони. "Пазарът на жилища не бива да бъде разглеждан като самостоятелна единица – той е функция на доходите на хората, както и на ипотеките“, уточнява Тенекеджиева.

Ипотечните кредити продължават да бъдат сериозен стимул за сектора, подкрепяни от задържалите се ниски лихвени нива в страната.

Наблюдава се и промяна в профила на купувачите. Мястото на спекулативните играчи се заема от потребители с реална нужда от нов дом. Наред с тях, устойчиво присъствие запазват инвеститорите, търсещи доходност от наеми, както и купувачите със спестени лични средства. По отношение на типа имоти, балансът между двустайни и тристайни жилища остава перфектно разпределен в съотношение 50:50.

Интересна тенденция през последните шест месеца е завръщането на отстъпките, които по време на бума бяха изчезнали като практика. Данните сочат, че около 54% от продавачите са направили компромис с първоначално обявената цена на имота си.

Компромисите обаче не са драстични и варират в границите между 2% и 10% от офертната стойност.

Според експертите отстъпки, близки до 10%, се наблюдават единствено при имоти с неправилно формирани, надпазарни цени. Често техните собственици все още живеят "с еуфорията от предходните години“. От агенцията съветват продавачите да стартират продажбите с разумни и съобразени с реалността цени, което гарантира много по-бързото финализиране на сделката.

Очакванията на анализаторите за следващите месеци са пазарът да запази сегашните умерени и стабилни темпове, като лятото се очертава традиционно активно за сектора на недвижимите имоти.