Покупка на имот "на зелено": Какво трябва да проверите преди сделката

Покупката на жилище "на зелено“ привлича купувачите с по-изгодни цени, възможност за избор на разпределение и изцяло нова инфраструктура, но крие сериозни рискове, тъй като сделката се сключва само на хартия. За да се гарантира сигурността на инвестицията, е наложително купувачите предварително да управляват конкретните юридически и финансови опасности в процеса на изграждане.

Сигурността при този тип трансакции зависи изцяло от три последователни стъпки: детайлно проучване на инвестиционната компания, подписване на предварителен договор след оценка от независим юрист и постоянен контрол върху реалното изпълнение на всеки строителен етап. При появата на първите индикации за нередности или забавяне е необходимо да се реагира незабавно, без да се изчаква.

Първо проверете инвеститора

Преди преглед на архитектурните проекти и рекламни материали е задължително да се извърши цялостна проверка на фирмата. Огледът на по-стари завършени сгради на същия строител и директният разговор с предишни купувачи дават реална информация за качеството на материалите и спазването на сроковете.

Юридическото проучване изисква онлайн справка в Търговския регистър чрез сайта на Агенцията по вписванията за установяване на историята на фирмата, нейния капитал и евентуални производства по несъстоятелност. Чрез Имотния регистър се проверява дали продавачът съвпада с официално вписания собственик на земята и дали върху терена има наложени възбрани, искови молби или ипотеки. Банковата ипотека върху парцела не винаги е негативен сигнал, тъй като показва, че банка е одобрила проекта, но договорът трябва да съдържа ясен клаузен механизъм за заличаване на тежестта от купувания апартамент при неговото плащане. Изключително рисково е купуването в обекти, които нямат влязло в сила разрешение за строеж или се финансират единствено от вноските на купувачите без банкова подкрепа.

Акт 14, 15 и 16 — кой кога се дава и какво означава

Реалният напредък на строително-монтажните дейности се доказва чрез три последователни документа, които определят плащанията и юридическите права:

Акт 14 (Груб строеж): Удостоверява завършването на конструкцията и наличието на покрив. На този етап самостоятелният обект вече е индивидуализиран по одобрения проект, което позволява изповядване на сделката пред нотариус. Издаването на нотариален акт за имот в груб строеж дава на купувача вещно право и много по-висока защита в сравнение с предварителния договор.

Акт 15 (Завършеност на строежа): Подписва се от възложителя, строителя, проектантите и строителния надзор, за да удостовери, че сградата е изпълнена по одобрения проект. Тя все още няма право на обитаване, което прави момента подходящ за детайлен оглед от купувача. Всички констатирани забележки и дефекти трябва да се впишат писмено в приемо-предавателен или констативен протокол с фиксиран срок за отстраняване.

Въвеждане в експлоатация (Акт 16): Финалният документ, който в зависимост от категорията на обекта представлява разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация. Едва след неговото издаване сградата може да се ползва за живеене и става възможно откриването на индивидуални партиди за ток и вода, с което сделката е окончателно завършена.

Договорът и плащанията

Предварителният договор определя правилата на сделката и трябва да бъде прегледан от независим адвокат по вещно право. Документът задължително трябва да съдържа детайлно описание на обекта с чиста площ и идеални части, както и фиксирана крайна цена. Евентуални клаузи за индексация на цената трябва да бъдат обвързани с обективен външен критерий, като официалния индекс на НСИ. Схемата на плащане трябва да е изцяло обвързана с етапите на строителство – определен процент при подписване, последван от вноски при достигане на Акт 14, Акт 15 и Акт 16. Схеми на разплащане, които изискват превеждане на 80–90% от общата стойност преди получаването на Акт 14, носят изключително високи нива на риск.

Финансиране с банков кредит

Тъй като търговските банки отпускат ипотечни кредити едва след достигане на етап груб строеж и придобиване на нотариален акт за обекта, купувачът трябва да осигури първоначалните вноски преди Акт 14 (обикновено между 20% и 40% от цената) със собствени средства. Банковите институции извършват собствена оценка на проекта и обезпечението, което служи като допълнителен филтър за сигурност, но това не отменя нуждата от лична правна проверка. В зависимост от вътрешната си политика, някои банки изискват Акт 14, а други предпочитат Акт 15, като кредитът се усвоява на траншове според напредъка. Най-сигурният вариант за купувача е, когато банката кредитира изцяло изграждането на целия проект.

Какво да правите, ако нещата се объркат

При искане на допълнителни суми от страна на инвеститора, купувачът няма правно задължение да плаща, ако в предварителния договор липсва изрична клауза за индексация. При забавяне на строителството трябва да се задействат уговорените в договора парични неустойки, а при прекомерно пресрочване е налице правно основание за разваляне на договора по съдебен ред. При фалит на инвеститора позицията на купувача зависи изцяло от придобитите документи – при наличието само на предварителен договор купувачът остава в слабата позиция на необезпечен кредитор, пише pariteni.bg. Ако вече е придобит нотариален акт след Акт 14, купувачът притежава вещно право върху обекта, което е по-добра защита, но не гарантира автоматично завършване на сградата, което често налага собствениците да се сдружават и да довършват проекта с допълнителни лични средства.