Юрист: Стоп капарото трябва да бъде в договорните правоотношения

Интервю за Plovdiv24.bg с адвокат Антоанета Ненова, от националното сдружение "Брокери на имоти" и собственик на Агенция на недвижими имоти. Разговорът ни е във връзка със случая, при който в Пловдив бе арестуван 25-годишен брокер по обвинение за злоупотреба с клиентски средства при посредничество с недвижими имоти. Сдружението настоява за публичен регистър на брокерите у нас.

С адвокат Ненова коментираме и случая във Варна, ситуацията на пазара на имоти, поведението на банките в момента, както и проблема с презастрояването, което прави животът в градовете доста труден.  

Как си обяснявате, че досега няма публичен регистър на брокерите у нас?

Повече от 17 години настояваме за регистър на брокерите в България. От 2009 година е подета инициативата, от едно от другите професионални сдружения. Обръщали сме се и сме правили срещи с Централното управление на НАП, с ДАНС, с министри и т.н. Но като че ли не се приоритизира проблема, пренебрегва се. И се стига до ето такъв резултат, до измамата на брокера, след като има неяснота. Защото това едва ли е първият случай. Особено в София такива измами са популярни и то не само от брокери. Но ако има един публичен държавен орган дали ще е към Агенция по вписванията или Министерство на правосъдието, или някой друг държавен орган, то тогава хората биха могли да се информират. И както в този случай, това лице веднага би следвало да бъде включено в регистъра. И като лице с подозрение за извършено престъпление, гражданите, като го видят в регистъра, няма да се обърнат към него.

А и самите брокери ще могат да се легитимират по този начин, ако има регистър. 

Абсолютно. Това е важно и за целите на данъчното облагане, защото в сферата на недвижимите имоти много хора работят и в тъмния сектор. Не случайно ДАНС имат инструкции от Брюксел и в доклад от 2023-та година България беше включена в черния списък, с още три държави, като две от тях са африкански. 

Държавата ни беше включена в черния списък за пране на пари през сферата на недвижимите имоти. 

Освен регистър, какво още трябва да се направи, за да се регламентира тази дейност? 

Нашата концепция е за закон. Ние подкрепяме проектозакон, който беше внесен от ГЕРБ в 51-то Народно събрание - Закон за посредниците при сделки с недвижими имоти. В резюме, той предвижда освен регистър и задължителни професионални обучения, както е при адвокатите, при нотариусите. Защото сферата на недвижимите имоти е динамична, законодателството още повече и всички промени трябва да са следят - кадастър, имотен регистър, право на собственост и така нататък. Особено мерките срещу пране на пари, където също има голяма динамика. Непрекъснато провеждане, организираме от Сдружението обучения специално за мерките, защото имаме такова законово задължение по Закона за мерките срещу изпиране на пари и ДАНС упражнява засилен контрол върху агенциите в страната.  Има много наложени санкции на агенции и на брокери, за това че не се спазват тези правила, не се прилагат на практика по-точно. 

Има ли цели агенции, които работят в сивия сектор?

Ами, агенции с офиси по-скоро няма. Тези, които имат офиси, те не се укриват по никакъв начин. 

Но има много брокери, които са по един-двама, работят семейно и така нататък, нали? 

Семейни, да, единични, наричаме ги "лежащи" или "домашни брокери". Тях по никакъв начин не можем да ги обхванем. Даже на срещите в Централното управление на НАП са ни питали преди години по какъв начин те могат да бъдат идентифицирани. Трудно е, освен чрез данъчни експерти на терен и проверки по обяви.

Между другото, забелязват се и други измами с тези обяви на несъществуващи жилища.

Това е другата цел на концепцията ни за закон, която е заложена в цитирания законопроект. Това е една от основните цели. И там считаме, че трябва да се налагат много строги санкции. Това са така наречените нелоялни търговски практики, които са регламентирани и със Закона за защита на потребителите и Закона за защита на конкуренцията. 

Обаче, те не касаят брокерите като физически лица и затова ние смятаме, че трябва да имат специален закон за посредниците при сделки с недвижими имоти, който да предвижда специални санкции. Когато, да речем, вие като гражданин установите, че една обява е недостоверна или че някой брокер ви лъже очевидно, то вие имате право да се обърнете към Комисията за защита на потребителите и да подадете сигнал. И тогава, по силата на този специален закон за посредниците при сделки с недвижими имоти, Комисията за защита на потребителите е длъжна да извърши проучване, проверка и да наложи санкция. 

Санкциите, които са заложени, са сериозни, започват от 3000 евро и стигат до доста сериозни суми. 

А какво ще кажете за дадено от клиент капаро с едни фиктивни договори и разписки, което така и не се връща, ако сделката се провали не по ваша вина?

Принципно, това е регламентирано също във въпросния законопроект, че отношенията с клиентите се уреждат с договори. В конкретния случай, за който Вие говорите, задължително е да се подписва тристранно споразумение - купувач, продавач и посредник. Капарото да не се дава на ръка на посредника, а да е със знанието и съгласието на продавача, той да го упълномощи, защото в този случай Вие ще си търсите парите от продавача, не от брокера. Ако той даде съгласие, пък хората, естествено, че няма да дадат такова съгласие, ще искат те да си получат стоп капарото, по сметка на продавача. 

Има три професионални сдружения в страната и всичките сме обединени около това първо да има Централен регистър.

Втората тема, по която сме обединени, е да се пресече тази практика с недостоверните обяви, което е голям проблем, особено за София. Там е много голям проблем. И в Пловдив, но в София е най-голям проблемът. 

Третата тема е публичност на стоп капарото, да бъде в договорните правоотношения. И задължително да има професионални обучения на брокерите, за да не се стига до такива ситуации като брокера от Пловдив. Този случай, ако трябва да се коментира, то е неграмотна работа. Толкова недомислено е направено.

Аз и на купувачите се чудя. Как така се доверяват?

Обещал им бил брокерът, че две жилища още имало, но за тях той имал готови купувачи. Веднага щял да ги продаде, те щели да изкарат още много пари. 

Бил работил от 3-4 години като брокер, пък чак такъв обигран да е? Просто явно си има престъпно мислене.

Как си обяснявате, защо не се приема в парламента този закон?

Ами как? С цялата политическа нестабилност. Не остава ред до него. Просто политическа нестабилност. Докато се разгледа в комисиите и се насрочи за първо четене, се смени пак правителството. Нови избори, ново Народно събрание. Дано наистина да се урегулира по-скоро всичко това.

Като адвокат при такива сделки, какво е вашето впечатление? Какъв е Вашият поглед към ситуацията на пазара на имоти? 

Пазарът на имоти определено има стагнация. Има намаляване на брояг на сделките. Купувачите са много предпазливи. Банките също станаха много предпазливи след този строеж във Варна. Завишават масово лихвените проценти. И пренастройват кредитната си политика, преосмислят я. Има доста промени. Затягат кредитите. Някой ме питаше защо при наличие на Акт 15 изискват от кредитиращата банка и разрешение за строеж, и инвестиционни проекти одобрени. Въобще цялостната документация изискват.

Това във Варна как ще го коментирате? Как така се получиха тези неща?

Това ще го коментирам с две думи - политически чадър. Друго обяснение няма там. Не може шефа на ДАНС да издаде заповед за експулсиране на въпросния Невзоров и след няколко дни да си я оттегли сам. Това няма как да се случи без подкрепа от по-високо ниво.

От колко време насам наблюдаваме, че пазарът на имоти се затяга?

От Нова година насам, постепенно. Първо беше във връзка с промяната на националната валута. Хората не знаеха какво ще се случи. След това започна едно постепенно поскъпване. Впоследствие, третият фактор се оказа строежа във Варна. И стана с натрупване. Банките се пънат, затягат кредитната политика, вдигат лихвените проценти, правят много по-обстойни проучвания на собствеността. Защото в този строеж във Варна са налети доста пари от банки. И те откъде ще си ги вземат сега, ако бъде съборен, премахнат този строеж като незаконен? И съответните лица, на които са предоставили кредити, нямат доходи, нямат друго имущество. Как ще се удовлетворят банките? Как ще се съберат раздадените кредити? И за това стават по-предпазливи, вижте колко фактори се натрупват.

Но това не пречи цените да се задържат високи, нали така? 

Не, задържат се да. Бих казала, че новото качествено строителство държи високите цени. Между 2 и 3 хиляди евро на квадрат. Те вече се утвърдиха няколко строителни фирми, 3 максимум в Пловдив. Другото е в покрайнините - строителство - стари панели, по-нови панели и периферия.Там вече цените са между 900 и 1000 евро, докъм 1500 на квадрат.

Но там няма изградена инфраструктура.

Няма, да. Или пък, "Гагарин" да речем, стар квартал, стари канализации, всичко е стари сгради. Иначе в Остромила, Беломорски, Смирненски, 3-4 Гребвна база, там няма инфраструктура. По-лошото е, че не е заложено такава и в ОУП. Това е голям проблем. За това няма сега и хората да си запишат децата на детска градина, начално училище. И път няма. Градът става доста труден за живеене, презастроено е.