Година по-късно инвеститорите в Mall of Sofia изпратиха към пазара и друго послание. Още незавършен, обектът беше продаден за 90 млн. евро, при инвестирани около 50. Без да вграждат каквото и да е в основите на другия софийски мол - City Center Sofia, посланието на инвеститорите в него беше още по-силно. Те сключиха сделка за продажбата му за 94 млн. евро при вложени 40. Само че времената се променят, а с тях и посланията.
Успешните продажби на първите два мола бяха последвани от вълна от подобни проекти, обхванала цялата страна, като някои градове като Варна буквално бяха залети. Паралелно с вълната от молове световната финансова криза обаче зарази целия свят. Парите станаха скъпи и почти недостъпни. А посланието "внимавайте с инвестициите в имоти" явно беше чуто от потенциалните купувачи на българските молове. Сделки напоследък почти липсват, твърдят и предприемачи, и потенциални купувачи. Напук на коментарите на анализатори и участници на пазара, че сделките с недвижимите имоти в страната едва ли ще пострадат от кризата. Тежките времена сега се доказват и от предварителните данни на Българска народна банка (БНБ) за размера на преките чуждестранни инвестиции в сектора за първата половина на тази година. За шестте месеца те са в размер на 600 млн. евро, което е спад с 40% спрямо същия период на 2007 г.
Трудни продажби
Индикации за проблема идват и от няколко примера от пазара. Още преди четири месеца от инвестиционния фонд Equest обявиха със съобщение до лондонската борса, че планират продажбата на активи, сред които City Center Sofia. След около месец се разбра, че за купувач е избрана американската компания за инвестиции и управление на недвижими имоти Heitman, а преговорите са пред финализиране. Сделка обаче към момента няма. Представители на сектора на недвижимите имоти обясняват, че Heitman е водил активни преговори и с "Александра груп", която е оператор на кината "Арена" за покупка на проекта й в Стара Загора. До сделка обаче и в този случай не се стига. Според близки до преговорите източници американската компания се е отказала и от двете сделки заради трудното намиране на финансиране.
По различен е случаят с "Мол Варна" в който инвеститор е "Интерсервиз Узунови". Още през миналата есен компанията обяви, че е сключила сделка за продажбата му със шотландската Miller Developments за рекордните към онзи момент 120 млн. евро. В договора за продажбата е записано, че купувачът трябва да изплати част от сумата непосредствено след подписването на договора, а остатъкът - след като бъдат отдадени всички търговски площи и обектът заработи. И двете условия по договора са вече изпълнени, но шотландската компания все още не е изплатила цялата сума. Красимир Узунов отрече слуховете, че Miller са се отказали от сделката, но не и че все още той е собственик на търговския център.
"Да, в действителност имаха проблем с намирането на финансиране, но преди десет дни успяха окончателно да го договорят с Raiffeisen InternationаI и се надявам в рамките на близките два месеца да приключим с разплащанията", обясни Узунов и допълва, че и сценарият с евентуален отказ от страна на шотландската семейна компания не го плаща, защото ще задържи вече платената сума и ще може да го продаде отново. Узунов отказа да каже колко остава за доплащане, но експерти в бранша твърдят, че стандартно при такива сделки той е около 90% от стойността на обекта.
Към момента най-близко до частична продажба е Mall Rousse. В израелското издание Globes се съобщава, че компания за имоти Ocif Eastern Europe е в напреднали преговори за продажбата на дялове в три проекта в България. Конкретно за обекта в Русе се споменава, че купувач на дял в мола е една от партньорските компании на Ocif - Israel Theaters, а цената на сделката е 21 млн. евро. Всъщност става въпрос за частична промяна на един от първоначалните инвеститори със свързано лице, а не на класическа смяна на собствеността, обясни консултант от сектора на недвижимите имоти.
Проектът за Mall Rousse, чието строителство започна преди месец, се реализира от Real Estate Services Bulgaria (RESB - инвестиционното дружество на Cinema City и Ocif Group). Изпълнителният директор на RESB Петър Дудоленски коментира, че по негова информация сделката трябва да приключи до средата на септември. Наред с мола в Русе RESB е стартирала и различни проекти в Стара Загора, Пловдив и София. Ocif бе и един от първоначалните инвеститори в Mall Sofia и Mall Plovdiv, които след това продаде на консорциум от GE Real Estate и Quinlan Private.
Всичко за продан
С много малко изключения планът на всеки предприемач, решил да инвестира в строеж на търговски центрове в България е да го продаде на определен етап. Това е и класическият модел навсякъде по света. Проектът се разработва от предприемач (developer), който поема строителния риск, изготвя проекта, намира ключовите наематели на търговска площ и осигурява нужното финансиране. След завършването му го продава на инвеститори, който търси вече готов продукт с гарантирана доходност. Строителният предприемач пък финансира с получените пари следващия.
В тази ситуация се намират почти всички инвеститори, които в момента строят български молове. "Да, продавам, но не на всяка цена", обяви инвеститорът във "Варна тауърс" Марин Згурев. "Всичко се продава. Много от инвеститорите в проектите във Варна, столицата, а и в по-малките градове като Плевен и Габрово се оглеждат за купувачи. Въпросът е, че купувачите изчезнаха. А ако има оферти, те не удовлетворяват продавачите", показват наблюденията на консултант в сектора. Тук обяснението за липсата на инвеститори е във финансовата криза. Тя се отразява повече на западните големи фондове, които идват да купуват готови обекти. Макар и в по-слаба степен се усеща и от строителните предприемачи. "Не всички банки кредитират, а тези, които още го правят, вече са много предпазливи, и то при доста по-тежки условия", казва Дудоленски. Той говори и за поскъпващите строителни материали и терени, които увеличават инвестицията. Така, от една страна, вложението поскъпва заради високите лихви и нарасналата себестойност на строителството, а от друга, купувачите търсят по-висока доходност. Последното, преведено в пари, означава по-малки цена, която строителят получава за мола.
Местните банки, които финансират подобни проекти, също са по-внимателни и дълго подбират. "Определено сме по-предпазливи от преди една година, когато отпускаме финансиране за проект в сферата на недвижимите имоти. Ако преди процентът на самоучастие при изграждане на търговски център беше около 15, сега достига 25", обяснява Мартин Гиков, ръководител отдел "Финансиране на недвижими имоти" в UniCredit Bulbank.
"Финансовата криза наистина се усеща. Традиционните купувачи от Западна Европа изчезнаха заради проблеми на местните им пазари. Добрата новина за България е, че фундаментът е добър - икономиката расте, потреблението също се покачва", смята Таня Косева-Бошова от "Лендмарк". И допълва, че за добрите проекти рано или късно ще има добра сделка. Подобно е и мнението на Евгени Кънев от консултантската компания "Маконис". Според него пазарът пак ще влезе във фаза на сделки, но когато отмине кризата...
Как се смята цената
Цената на мола се определя, като се раздели чистият паричен поток (приходите от наеми) за година на търсената от купувача възвращаемост. Идеята на институционалния инвеститор, който купува мола, е да получи максимална възвращаемост при приемливото за него ниво на риск. Обикновено на имотните пазари, които се намират в по-ранна фаза на развитие, процентът на възвращаемост е по-висок, но рискът също е по-голям. За сравнение процентът при подписването на сделка за Маll of Sofia бешe 9, а при сделката за "Мол Варна" 7.5. Сега нивата отново са около 8-8.5, а обяснението е в кризата на финансовите пазари.
Източник: в.Капитал